Wonen: het draait heus wel om het juiste aanbod

DSC_2360.JPG

Na een week van felle regens scheen de zon in C-Mine Genk op zondag 10 september, toen Peggy Totté (Architectuurwijzer) en Annette Becker (curator DAM Frankfurt) de tentoonstelling AT Home. Building and Living in Communities openden. Nog tot 20 oktober 2017 zijn inspirerende bouwprojecten uit niet-klassieke ontwikkeing, zoals Baugruppen (bouwherengroepen), Genossenschaften en coöperaties te zien.

Op woensdag 11 oktober van 13.00-17.00 vindt in C-Mine ook nog een Expertengesprek plaats rond coöperatief wonen. Gaan in gesprek: Miroslav Sik (architect voor bouwgroepen, Zürich), Ninke Happel (architecte, Rotterdams woongenootschap), Soetkin Goris en Tom Lagast, die het project Bijgaardehof begeleiden in Gent, en Anne Malliet (Team Vlaams Bouwmeester). ’s Avonds om 20.15u geeft de Zwitserse architect Miroslav Sik de lezing 'Dichter wonen in dorpen' (mooie voorbeelden van niet-stedelijk collectiever wonen!).

Het is altijd prettig om naar C-Mine te komen. Zeker nu blijkt dat Genk, nochtans wat minder goed door de trein ontsloten dan Hasselt, het beter doet wat een woningaanbod sturen betreft dan Hasselt. Dit volgens één jonge bezoeker, die op de opening vertelde dat het onmogelijk was in Hasselt een betaalbaar woningaanbod te vinden.

De jonge bezoeker vertelde dat het Hasseltse woningaanbod, waar hij graag iets zou kopen,  ‘niet is weggelegd voor jonge mensen met jobs’, ‘zelfs niet voor tweeverdieners’. Anderen zoals hij waren in het zelfde schuitje, en hij was naarstig op de opening van At Home op zoek naar mensen die hem konden helpen. Deze vraag draait rond betaalbaar wonen via koop op een krappe markt.

Het gaat hier om het aanbod in een kleinere stad, snel omgeven door een plattelandse omgeving die voor dit soort bewoner niet meer meetelt in de vraag. Die goede verdiener wil wel in de stad wil wonen. En in het geval van Hasselt, een bestuur - we drukken ons voorzichtig uit, maar we vernamen het van deze jongeman - dat te weinig aandacht heeft voor deze woonnoden. Welke steden vergelijkbaar met Hasselt doen beter? Wij denken aan bijvoorbeeld Kortrijk en Genk.

In België gebeurt 1/5 van de immobiliaire aankopen door beleggers (in het geval van nieuwbouw: 50%)

Woningzoeker versus belegger

Waarom ligt de markt in een stad als Hasselt zo krap? Deze jonge woningzoekers moeten opboksen tegen beleggers. In een periode van lage rente brengen spaarboekjes niet veel op. Mensen met centen gaan nog niet massaal over tot het beleggen in aandelen. Dan maar in de aloude baksteen. Het rendement zou schommelen rond de 3%, al droomt de Belg die rendementen een pak hoger (5-8%).

In België is wonen niet enkel een zaak van de particulier versus de markt, maar ook van de belegger versus de markt. Wonen zit in België in het kamp van investeerders en beleggers: studentenkoten, rusthuizen, kantoren, nieuwbouwappartementen. Eén aankoop op vijf van onroerend goed in België is een belegging. Voor nieuwbouw stijgt dit getal naar de helft (50%)! Een tiental jaar geleden lag dit cijfer voor nieuwbouw in aankoop door beleggers nog op 10%. Kenners menen dat de greep van investeerders op de woonmarkt nog kan stijgen.

De beleggers gaan niet zelf in hun aankoop wonen, maar zetten het goed te huur. Het ontlokte één oudere belegger, de trotse bezitter van vijf onroerende goederen, de opmerking: zo zorg ik tenminste voor bewoning voor hen die zich geen aankoop kunnen veroorloven. Huur is echter niet waar deze specifieke jonge professional met een woonwens in Hasselt naar op zoek was.

Waar zullen deze beleggers die huurders vinden? Huur versus koop is cultureel bepaald. In Duitsland bedraagt huur versus koop 50%-50%, in België zakt (buiten Brussel) het cijfer voor huur versus koop naar een verhouding 30%-70%. De Belg heeft dus nog steeds de baksteen in de maag.

Het gaat in se om betaalbaar wonen.

De rol van overheden

Peggy Totté zei het al laatst in het interview: de rol van lokale overheden is belangrijk voor wonen. Steden kunnen het woonbeleid mee bepalen. Dit zijn niet Peggy’s woorden, maar de onze: ze kunnen er met andere woorden voor zorgen dat de belegger niet altijd wint. De ene stad is misschien al meer ontvankelijk voor institutionele woonpartijen dan andere.

We kunnen wellicht wat leren uit de sturende rol die voor niet-klassieke projectontwikkelingen buitenlandse overheden spelen (uit het interview met Peggy Totté op ons blog, 27 augustus):

Steden als Hamburg en Freiburg voeren een collectief grondbeleid. Zij reserveren een groot deel van hun grond voor collectief bouwen. Ze verkopen tegen een vaste grondprijs en geven langere termijnen om een gemeenschap op te richten. Steden ondersteunen er met hun beleid de Baugruppen/bouwherengroepen. In Vlaanderen gebeurt dit vandaag nog niet. Wil cohousing slagkracht krijgen, dan moeten steden dat met hun beleid ondersteunen.

Waarom kunnen overheden hier het grondbeleid niet steunen en sturen? Het hoeft in se nog niet eens te gaan om collectieve woonvormen in de betekenis van coöperaties. Wanneer echter het krappe aanbod jonge verdieners niet meer bereikt, zullen we zulke formules misschien toch wat vaker moeten uitproberen in Vlaanderen. Het gaat dan nog niet eens om een heel gerichte (volgens sommige ideologische) keuze als voor cohousing, maar om via de coöperatie de beslissing en de waarde bij een collectief van eigenaars te leggen. Benieuwd zijn we alvast wat het expertengesprek van 11 oktober ons hierover verder leert.

Het hoeft ook niet te gaan om kippenhokken van 30 vierkante meter, zoals de Nederlander Kevin Levie op Medium hekelde op 16 september. Levie maakt zich ongerust over het bouwen, op basis van die veronderstelling, in grote steden van ‘co-living spaces’, ‘friends-appartementen’ en ‘micro-woningen van dertig vierkante meter’. Terecht doorprikt Levie het geloof van ondernemingen dat dit een correcte vraag zou zijn van millennials. Een vraag die (sarcastisch bedoeld)  ‘heus niets te maken heeft met woningnood en hoge huren, maar komt omdat millennials simpelweg niets liever willen dan hun wasmachine delen met 100 anderen.’

In Brussel gaf een recente woningpeiling van SLRB en UCL aan dat de gemiddelde gehuurde oppervlakte wel degelijk kleiner wordt. Was die nog 80 m2 in 2015, dan bedraagt die gemiddeld in 2017 nog 76 m2. Ontwikkelaars kiezen veelal voor de kleinere oppervlakte, omdat dit voor een snelle rotatie zorgt. Kleine belegger, kleine oppervlakte. Het goed is zo uit de markt. Ontwikkelaars die grotere appartementen ontwikkelen weten dat de commercialisering wat langer zal duren, maar voor hen is het een bewustere keuze. Net als Levie willen we een juiste voorstelling zien. Het draait wel degelijk om woningnood.

Willen we naar een algehele collectiviteit? Verre van. De rol van immobiliënmaatschappijen is niet uitgespeeld. Vele maatschappijen doen zelf aan projectontwikkeling. De wenk hier is dat zij in een vroeg stadium de woonwensen opmeten van jonge verdieners zoals deze Hasseltse woonzoeker. Dat gebeurt vaker niet dan wel. Die gegevens zouden ze van een stad of gemeente moeten verkrijgen, omdat die stad of gemeente de vinger aan de pols heeft over vragen zoals van deze woonzoeker. We halen tenslotte nog eens de woorden aan van Veronique Claessens van ruimtelijke ordening Genk: het gaat in se om betaalbaar wonen.

DSC_2368.JPG