Interview Freddy van Bogget: verduurzaming van bestaand gebouwenpatrimonium door ondersteuning van VME’s.

Op de Transitiearena Slim Wonen en Leven sprak Freddy Van Bogget over de mogelijkheden om gebouwen te verduurzamen. Hij sprak er over de moeilijkheid om renovaties uit te voeren in grote appartementsgebouwen. “Voor individuen is het verkrijgen van deze financiering, als zij eenmaal de beslissing genomen hebben en er de middelen toe hebben, geen probleem. In grote appartementsgebouwen is de moeilijkheid dat elke mede-eigenaar zelf naar de bank moest stappen om een lening te krijgen. Sinds begin 2016 biedt KBC de mogelijkheid aan de VME (vereniging van mede-eigenaren) om een lening te krijgen.”

 

2020

Het woningbestand in Vlaanderen telt 2,7 miljoen eenheden en aan 1 miljoen daarvan zijn er werken nodig; 300.000 zijn problematisch. Tegen 2020 moeten alle gebouwen wettelijk in orde zijn met de isolatienormen voor dakisolatie. Elk gebouw moet dan een dakisolatie hebben van minstens 4 cm. Appartementen in gebouwen die niet aan deze minimumregel voldoen kunnen niet meer verhuurd worden. Ook appartementen die niet onder het dak liggen zullen niet meer verhuurd mogen worden. Voor verkoop zijn er geen regels, je kan nog steeds kopen en verkopen als het gebouw niet in orde is. “Ik verwacht niet dat appartementen in waarde zullen stijgen als zij wel in orde zijn, ik verwacht eerder dat appartementen die niet in orde zijn in waarde zullen dalen. 2020 is eigenlijk al MORGEN en er is in België onvoldoende aannemingscapaciteit om alle gebouwen in Vlaanderen tijdig te verduurzamen. Dit kan een ook effect hebben op de prijzen voor deze werken.”

 

Uiteenlopende belangen

Iedereen heeft er dus in principe belang bij om ervoor te zorgen dat zijn gebouw in orde is met deze regel. “Dat klopt, maar het slechtste wat er nu zou kunnen gebeuren is dat men op elk dak enkel 4 cm dakisolatie gaat leggen. Aan veel van de gebouwen die nog niet voldoen aan de norm zouden ook andere werken moeten gebeuren zoals een gevelrenovatie. Enkel gaan voor de minimumnorm lijkt niet de beste beslissing. Er zou vanuit een langetermijnperspectief gekeken moeten worden naar deze renovaties. Als je dan toch werken laat uitvoeren ga dan voor meer dan de norm een kijk ineens over geen andere werken nodig zijn!”

Hoe komt het dan dat dit niet altijd gebeurt? Iedereen heeft er voordeel bij als zo’n appartementsgebouw echt in orde is. “Toch lopen de belangen van eigenaars-bewoners en eigenaars-verhuurders hier uit elkaar. Een eigenaar-verhuurder zal er eerder voor kiezen om enkel aan de minimumnorm en zo weinig mogelijk kosten te doen om te voldoen aan de norm om zoveel mogelijk rendement uit de verhuur te halen. Terwijl het voor een eigenaar-bewoner net belangrijk is dat het gebouw goed in orde op langere termijn, zij nemen typisch beslissingen die ervoor zorgen dat een gebouw binnen 30 jaar nog waardevol is. Deze dynamiek zorgt er al wel eens voor dat de eigenaars tijdens de AV (algemene vergadering) van een VME niet tot een beslissing komen.”

 

Visie + kennis van zaken

“Vaak ontbreekt het in zo’n VME aan een visie over wat er mogelijk is voor een appartementsgebouw op vlak van renovatie en architectuur waardoor een beslissing uit blijft. Iedereen heeft er wel zijn eigen mening over maar het ontbreekt aan kennis van zaken, er is altijd wel iemand die iemand kent en die maakt dan zonder evaluatie een offerte met een prijs op, zo kom je in de problemen. Er wordt veel onzin verkocht over isolatie!” Wat is er dan nodig om hier op een goede manier mee om te gaan? Welke stappen moeten er dan gezet worden? “Er moet eerst gekeken naar de huidige situatie van het gebouw, er moet een goede evaluatie van het gebouw gebeuren. Je moet dus een bestek laten opmaken en dat kost geld omdat elke situatie anders is. Dan moet je offertes aanvragen aan de juiste aannemers, niet elke aannemer kan elk type werk uitvoeren, daar moet je dus ook wat tijd in steken. En dan moet je zorgen voor de juiste gunning om deze werken uit te voeren”.

Waar loopt het dan vaak fout? “Een VME kiest op dit moment te vaak voor de goedkoopste oplossing. Er moet met meer criteria rekening gehouden worden dan enkel de prijs. Als je dan toch die werken gaat uitvoeren kan je beter ineens alles aanpakken omdat het duurste van deze werken ligt in het opzetten van de stellingen en het verwijderen van vroegere lagen. Je kan dan beter ineens voor wat meer dan de norm gaan, dat zal dan in materiaal wel meer kosten maar bijvoorbeeld de werfinrichting ga je toch moeten betalen en dat is een duur deel van de werken. Het zijn vaak de bewoners die zo’n appartement hebben gekocht als investering en die dit verhuren die het moeilijkst te overtuigen zijn om meer te doen dan het minimum.”

 

Informatie

“Een VME vergadert maar 1 keer per jaar en dan moeten alle beslissingen genomen worden. Het is dus niet verwonderlijk dat het vaak enkele jaren duurt voor de definitieve beslissing genomen wordt. Naast de beslissingen over zo’n groot renovatieproject passeren op zo’n algemene vergadering veel kleine zaken. De agenda is overvol. Het is zeer belangrijk om goed te informeren. De architect komt dan uitleggen wat de problemen aan het gebouw zijn en wat er nodig is om die op te lossen. En dan de prijs, bijvoorbeeld 3 miljoen euro, dat is veel geld. Dan kan je uitleggen hoeveel dit per appartement zal kosten, hoe dit gefinancierd kan worden en wat je daar als individu voor moet doen. Meestal is de conclusie dan dat iedereen wel de mogelijkheid heeft om dit te doen als zij willen.”

Als iedereen er belang bij heeft om deze werken uit te voeren en eigenaars meestal wel de financiële middelen hebben om deze werken uit te voeren, hoe komt het dan dat het nog jaren blijft aanslepen? “Soms gaat het om senioren die zoveel geld niet meer willen uitgeven. Zij zijn soms van mening dat het nog wel goed zal blijven, maar dan houden zij er geen rekening mee dat zij na 2020 hun appartementje niet meer zullen kunnen verhuren om bijvoorbeeld hun rusthuis te financieren. Dat zijn het soort dynamieken die spelen tijdens zo’n AV van een VME. Maar meestal draaien ook deze mensen wel bij als zij voldoende geïnformeerd worden omdat het hier meestal om hun voornaamste of enige vermogen gaat.” 

 

Experiment

Bij collectieve renovaties moet er rekening gehouden worden met de terugbetalingscapaciteit van elk individu. Maar niet elk individu krijgt even gemakkelijk een lening bij de bank om bij te dragen aan grote renovatiewerken, omdat zij bijvoorbeeld te oud zijn. Hoe kwam KBC dan op het idee om dit aan te pakken? “In het kader van Stadslab 2050 in Antwerpen werd beslist om een experiment op te zetten waarin gekeken werd of het interessant was om leningen aan te bieden aan de VME. Daardoor zouden alle eigenaars niet meer individueel naar de bank moeten lopen maar zou de VME als rechtspersoon een lening aangaan voor de renovatiewerken. Het bleek al snel dat hier erg veel interesse in was.”

Hoe gaat dit dan in zijn werk? “Het Ecohuis is in dit experiment de energiecoach, zij informeren de eigenaars en VME’s over de normen waaraan zo’n gebouw moet voldoen. Zij geven informatie tot op het punt dat de vraag komt de kostprijs. Dat is meestal meer dan dat er in de pot van zo’n VME zit. En dan komt de bank eraan te pas. Tot voor kort wilde geen enkele bank dat financieren omdat de VME een rechtspersoon is zonder vermogen of terugbetalingscapaciteit. De VME haalt haar terugbetalingscapaciteit uit de leden van de VME dus als de bewoners in gebreke blijven tegenover de VME dan kan de VME haar lening niet meer terugbetalen. In zo’n VME zitten altijd wel mensen die hun verbintenissen niet nakomen en stoppen met betalen. Dat maakt het moeilijk.”

Hoe komt het dan dat KBC toch de mogelijkheid heeft gecreëerd om als VME een lening te kunnen aanvragen? “Wij zien al langer dat het voor veel VME’s een probleem zal zijn om de deadline van 2020 te halen, net omdat het zo complex is als elk individu zijn lening moet regelen. KBC wilde dit vergemakkelijken en is groot genoeg om zoiets te kunnen regelen, dus waarom niet?”

 

Inclusie?

Het voordeel van deze lening is dat zij vanuit de VME als rechtspersoon wordt aangevraagd en dat het individu dit niet moet doen. Als individu zouden er altijd mensen uit de boot vallen omdat zij bijvoorbeeld te oud zijn. Zo maken we het ook voor deze mensen mogelijk, indien zij de middelen hebben, om hun woning in orde te houden. Een VME zorgt ook voor een zekere mate van continuïteit omdat bijvoorbeeld bij een overlijden de nieuwe eigenaar onder normale omstandigheden verder zal afbetalen voor de renovatie. In de meeste gevallen is de afbetaling voor dergelijk projecten ook niet veel meer dan 100 euro per maand, iets wat veel mensen wel kunnen betalen.

Bij de toekenning van de lening aan de VME wordt er eerst een analyse gemaakt van welke mensen mogelijk hun verbintenissen niet zullen (kunnen) nakomen. Het is niet zo dat de schulden van deze niet-betalers dan kunnen gehaald worden bij de andere bewoners, hiervoor wordt een verzekering afgesloten. De bank kan ook de VME niet aansprakelijk stellen voor wat individuen niet betalen.

Met 1 handtekening kan een lening afgesloten worden voor alle bewoners, je kan dan maar beter zeker zijn dat de syndicus weet waar hij aan begint. “Daar hebben we rekening mee gehouden, niet alle syndici zijn professionele syndici, er zijn ook bij die gewoon bewoner zijn van een gebouw, zij hebben niet altijd alle kennis in huis. KBC zorgt daarom voor een stappenplan voor de syndicus zodat die heel goed weet wat die moet doen om als de VME zo’n renovatie aanvat. Met dat stappenplan weten zij waar zij voorstaan en welke documenten in orde moeten zijn.

 

Positieve flow

Dus de mogelijkheden om zo’n renovatie mogelijk te maken zijn in orde voor de mensen die willen en kunnen. Maar zijn deze eigenaars wel op de hoogte van het feit dat deze isolatieregel er is en wat de mogelijkheden zijn? “Nee, al zijn er wel veel goede ideeën. Maar zolang je blijft worstelen met dwang en met normen en een Apocalyps die boven ons hoofd hangt kom je nooit in een positieve sfeer terecht waarin dingen mogelijk worden.”

“Er zijn genoeg architecten die mooie oplossingen kunnen bedenken met respect voor budget en betaalbaarheid, want daar gaat het uiteindelijk over! De draagkracht van de mensen is waar het om draait in deze projecten. Die is niet de hoogste maar die is ook niet onbestaande.”

“Je moet een positieve sfeer kunnen creëren en dat kan dan navolging krijgen. En zelfs dan zal het moeilijk zijn omdat er altijd mensen zijn die moeilijk in beweging te krijgen zijn of die niet in staat zijn tot constructief handelen in groep. Dat is altijd moeilijk. Maar als je een combinatie krijgt van iets dat nastrevenswaardig is en perspectief biedt dan is er veel mogelijk!”

 

‘Je hebt visionairs nodig!’

“Het is een grote worst, maar het schelletje dat jij als individu op je bord krijgt is behapbaar.”

“Het goede voorbeeld gaat moeten komen van een groep geïnspireerde vakmensen die weten waar ze aan beginnen en die voorbeelden op de wereld kunnen zetten waar mensen over zullen spreken en waar mensen van zeggen “dat wil ik ook!”, “En het is nog betaalbaar ook.” Het is een grote worst, maar het schelletje dat jij als individu op je bord krijgt is behapbaar. Dat geeft perspectief en geeft iets om over te dromen.”

 

‘Mag ik dromen?’

“Uiteindelijk droom ik ervan dat er nu een aantal voorbeelden kunnen komen van VME’s die een renovatie doen vanuit een patrimoniaal oogpunt. Dat een VME ervoor kiest om het gebouw zowel energetisch als architecturaal up to date (anno 2020) te maken. We proberen nu met steden te zoeken naar pilootprojecten.”

“Bijvoorbeeld in Leuven werken we samen met Leuven Klimaat Neutraal 2030 (LKN) en hebben we op 18 oktober een studiedag georganiseerd voor syndici en VME’s om te kijken wat de uitdagingen zijn waar we voor staan en wat de problemen zijn. De eerste twee die met een project naar LKN komen zullen we begeleiden met samen met STABO (een studiebureau), RENOTEC (een aannemer), KBC en eventueel nog met de KUL. We gaan hen helpen op de algemene vergadering om uit te leggen wat er mogelijk is en wat er nodig is. We hopen dat op die manier dat dat hele verhaal een positieve sfeer krijgt.”

“Dat is nodig omdat een van de voornaamste uitdagingen eigenlijk draait om het op een lijn krijgen van de mensen in de VME. Dat zijn de mensen die in actie moeten komen. Financiering is nu met die VME financieringsoptie geen grote hinderpaal meer.”

 

‘En als ik nu echt mag dromen?’

“Als die pilootprojecten er niet komen dan wordt deze nieuwe regelgeving een hel.”

“Je zou kunnen kiezen om op te toppen. Als je enkele verdiepingen bovenop zo’n gigantisch appartementsgebouw van 165 appartementen zoals die aan de Borsbeekbrug in Antwerpen, met 2000 vierkante meter dakoppervlakte. Je zou daar gemakkelijke tien grote appartementen bovenop zetten en die zou je voor een mooie prijs kunnen verkopen. Met de opbrengst van deze appartementen kan je een belangrijk deel van de renovatie betalen. Maar er zijn natuurlijk veel problemen te overwinnen, wat alleen maar kan als er een positieve drive is en de bereidheid van velen om mee te werken.  Om zoiets te realiseren heb je een aantal pilootprojecten nodig die tonen dat het wel degelijk mogelijk is.”

 

Schaalgrootte

Zouden we er niet over kunnen nadenken om renovaties op grote schaal aan te pakken. Veel van deze gebouwen zijn gelijkaardig, als je die allemaal tegelijk kan aanpakken kan je dat ook weer goedkoper maken. Daarvoor moet je een beweging starten.”

“Sommige appartementsgebouwen, zoals die van Amelinckx hebben geen gevelisolatie en door de plaatsing van de balkons krijg je een koudebrug die ervoor zorg dat je vochtproblemen krijgt. Om dit aan te pakken zijn er serieuze werken nodig.”

“Dit soort gebouwen zijn bovendien beeldbepalend voor een stedelijk landschap. We mogen toch hopen dat ze er niet voor zullen kiezen om na de isolatie overal plaatmateriaal tegen te zetten. Het is afdoende maar het is niet bepaald esthetisch. Ik mag hopen dat men zal denken aan een architecturaal verantwoorde bekleding. Dan zouden dat mooie gebouwen kunnen worden.”

“Als een stad daar mee over wil nadenken en wil proberen om daar elan aan te geven dan zou zij kunnen bijdragen aan een combinatie van betaalbaarheid en architecturale waarde. Het is niet moeilijk om zo’n Amelinckx gebouw te renoveren voor 10 miljoen euro maar als je er maar 2,5 miljoen euro aan kan geven en het moet architecturaal in orde zijn, dan moet je met een aantal partijen rond de tafel gaan zitten. En die gesprekken zijn ook niet altijd gemakkelijk omdat daar ook verschillende belangen mee gemoeid zijn.”

 

De rol van overheden?

Uiteindelijk lijkt het financiële aspect nog het gemakkelijkst. Een goede beslissing maken met kennis van zake op basis van een goed bestek, degelijke offertes en een goede gunning, dat is het moeilijkst. Overheden kunnen daar toch een rol in spelen door de burgers te sensibiliseren?

“Een van de discussiepunten op de Transitiearena was de rol van overheidssteun. Volgens mij mag die steun nooit de reden zijn om al dan niet de beslissing te nemen om een gebouw te verduurzamen. Het kan wel de kers op de taart zijn of een duwtje in de goede richting. De bedragen waar het hier over gaat zijn zo groot dat het onmogelijk een taak van de overheid kan zijn om dit te financieren. Het gaat hier tenslotte om patrimoniale ingrepen die louter ten gunste zijn van eigenaars van gebouwen.”

Maar de overheid heeft er toch ook belang bij dat deze gebouwen gerenoveerd worden? “Ja, daarom zie ik wel een taak van de overheid zijn om te sensibiliseren en te coachen rond verduurzaming. De overheid kan mensen te helpen om de juiste beslissing te nemen. Een overheid kan adviseren over een degelijk traject om te komen van studie, bestek, tot gunning.”

 

Kwetsbare doelgroepen

Wat doe je dan met mensen of VME’s die geen middelen en geen terugbetalingscapaciteit hebben? “Daar hebben we als bank geen oplossing voor, je kan moeilijk krediet geven aan mensen die het niet kunnen terugbetalen.” Zijn het dan niet de zwakste doelgroepen die overblijven in gebouwen die niet in orde zijn? Het zou dan toch een taak van de overheid kunnen zijn om ervoor te zorgen dat ook deze gebouwen gerenoveerd worden? “Dan moet een overheid dit al in kapitaal gaan subsidiëren want subsidiëren in rente heeft tegenwoordig bijna geen waarde meer.”

Er is dus nog een belangrijke taak weggelegd voor de overheid om het belang van deze renovaties aan te kaarten en om ervoor te zorgen dat mensen een beslissing nemen die ervoor zorgt dat er op lange termijn gekeken wordt. Wat hier een positieve invloed op zou kunnen hebben zijn pilootprojecten die vertrekken vanuit een langetermijnvisie en samenwerking tussen verschillende stakeholders, die er architecturaal mooi uitzien en toch aandacht hebben voor betaalbaarheid.