CLT Gent pioniert in Meulestede-Noord: 'Het is allemaal zo nieuw'

CLT Gent werd recent gecoacht door Oksigen Lab/iPropeller. Hoever staat dit project, en hoe verliep de coaching? Samenlevingsopbouw werkt op projectbasis gemeenschapsversterkende initiatieven uit. Doel is dat deze zoveel mogelijk zelfstandig worden. Bekend zijn bijvoorbeeld de belbus, de strijkateliers, en in Gent een aantal sociale restaurants. Samenlevingsopbouw werkt ook op huisvesting: op koop, noodkoop en huur. Ze werken op drie aspecten: huisvesting, renovatie en rollende fondsen (systeem van subsidieretentie met meerwaardeberekening). In alle projecten gaan ze op zoek naar gemeenschapsfuncties.

De essentie van community land trust is eigendom van grond, waarop een woning komt of staat, te scheiden van de eigendom van het gebouw. De grond komt in gemeenschappelijke eigendom. Mensen kopen bakstenen; de grond blijft in het beheer van de trust of stichting. Bij CLT Gent komt de grond in een private stichting, terwijl de bewoners van het gebouw zich groeperen in een vzw. De stichting is nog niet opgericht, maar drie partijen staan klaar om dit te doen.

CLT of Community Land Trust werd afgekeken van Amerika. Zowel mensen uit België als Londen bezochten een Amerikaans project en ontwikkelen dit in hun eigen land, met aanpassingen. ‘In het CLT-project in de VS ligt niet zoveel nadruk op het collectieve als wij wel willen benadrukken, maar meer op dienstverlening,’ aldus Emma. CLT Gent vertrok van een idee, niet van een concreet stuk grond. Voor Vlaanderen is dit een pilootproject. ‘Elders in Vlaanderen zijn anderen ook geïnteresseerd in CLT, maar alle kijken ze de kat uit de boom. Ze volgen hoe wij het ervan afbrengen.’

CLT Gent vzw wenst koopwoningen te ontwikkelen voor lage inkomensgroepen. Dat is geen evidentie, want de overheid investeert niet echt in koop voor kansengroepen. ‘Er zullen altijd mensen overblijven die niet in het koopsysteem terecht kunnen. Daarvoor zoeken wij andere oplossingen, zoals cohousing en sociale huur. Dat is wel opgenomen in het ministeriële raamwerk voor collectief wonen.’

CLT Gent ziet Community Land Trust als een nuttig onderdeel in de woonladder. ‘Er is sociale en private huur en sociale en private koop. Wij vinden vandaag de kloof tussen huren en kopen te groot. Kopen in steden wordt stilaan onmogelijk. Dit systeem ligt een beetje tussen huur en koop in.’

Mensen die bij CLT Gent aankloppen durven het niet aan om een huis alleen te kopen en kiezen voor een graad van collectiviteit. ‘Ons project is geen cohousing in strikte zin. Enkele aspecten zijn vergelijkbaar, zoals een gemeenschappelijke fietsstalling of wasplaats. Anderen kunnen niet kopen, maar vinden net binnen dit systeem goedkopere woningen dan op de private markt, omdat de grond eruit blijft’, aldus Emma.

Tien jaar wonen in een CLT-project geeft mensen misschien de kans om kapitaal op te bouwen, hoopt CLT Gent. ‘Voor velen is het een opstap, anderen zullen wel een heel leven in zo’n project wonen. In de VS zien we een nog veel breder woonveld, van daklozenopvang over huur, coöperatieve woonvormen en koop. Ouderen maken er vaak de omgekeerde beweging, naar minder kapitaalsintensieve woonvormen.’

De vzw plant in Meulestede-Noord een sociaal en gemeenschappelijk woonproject dat een dertigtal woningen omvat, een gemeenschappelijke tuin (1.500 m2) en een gebouw met een publieke functie voor de buurt. ‘Het is stadsvernieuwingsgebied, een wijk die opgewaardeerd wordt.’

Berekend volgens de huidige conjunctuur passen de bewonerskeuzes in het bouwprogramma. ‘De wijk Meulestede heeft een grote groep sociale huurders, meer dan 30% zestigplussers, is zeer slecht ontsloten door het openbaar vervoer (één bus in lange verbinding, met grote vertragingen tot gevolg) en heeft geen winkels meer’, verklaart Emma. ‘Als wij een honderdtal mensen vroegen wat ze nodig hadden, bleek het antwoord: “winkels, winkels, winkels” en “een winkel met een sociaal karakter, waar je een praatje kan slaan”. Wij onderzoeken nu een coöperatieve supermarkt met een buurtfunctie.’ CLT Gent hoopt eind 2016 de oproep naar ontwerpers te lanceren.

Vlaams minister voor wonen Homans crëeerde bij decreet een proeftuin van vijf jaar (uitbreidbaar) voor collectieve woonvormen, waarbinnen organisaties beleidsaanbevelingen kunnen doen. CLT Gent bestudeerde in de afgelopen twee jaar de Vlaamse wooncode en maakte een oplijsting van alle artikels die een probleem vormen voor community land trust. Dit zijn onder andere de artikels die bepalen dat een sociale huisvestingsmaatschappij niet mag samenwerken met een niet-erkend woonactor.

CLT Gent is als woonactor nog niet erkend. ‘Da’s een moeilijkheid’, zegt Emma. ‘Wij hebben twee aparte structuren, terwijl CLT Brussel als erkende woonactor gerwoon subsidies krijgt. Wij kregen wel een regelgevende facilitering. Wij moeten altijd op zoek naar de middelen voor personeel via subsidiedossiers. Samenlevingsopbouw staat gedurende zeven jaar personeel af, maar we moeten nadien zelfbedruipend zijn.’

Het coachingstraject met Oksigen Lab had enkel betrekking op koop. Voor CLT Gent stelde de coach een businessplan op en de grote lijnen van een financieel plan, dat nog moet worden uitgewerkt. “Om eigen personeel te bekostigen moet je je inkomsten bij de bewoners halen”, zei de coach. Dit was ontnuchterend. ‘Dit doen we niet graag in het geval van kwetsbare bewoners’, zegt Emma. ‘Maar we weten dat we dit in de contracten met de bewoners zullen moeten verwerken. Onze middelen komen maar binnen na een lange termijn, als de eerste woningen verkocht worden.‘

'Het coachingstraject heeft ons ook geholpen om een duidelijke visie en missie te formuleren hoe zo'n CLT-model kan groeien en kan bijdragen tot structurele impact in Gent. Deze oefening liet ook toe om verder te kijken dan Meulestede-Noord en een business- en organisatiemodel uit te bouwen dat kan worden opgeschaald.'

CLT Gent en Samenlevingsopbouw Gent zijn alleszins vragende partij bij de overheid voor het toestaan van rollende fondsen. Dit vraagt een andere manier vandenken, want de middelen keren maar na 10 à 15 jaar, wat de legislaturen overstijgt. ‘Wij bepleiten rollende fondsen voor gebruik op stedelijk niveau en in stadsvernieuwingsprojecten.’

‘Onze coach vroeg ook: “waarom spiegel je de verkoopprijs aan de marktwaarde?” Daar zijn we nog niet volledig uit. Stel, je koopt vandaag koop je een appartement voor 100.000 EUR. Binnen dertig jaar wordt het geschat op 200.000 EUR. De eerste 100.000 gaat terug naar de koper plus 25% van de meerwaarde, terwijl de resterende 75% binnen het systeem blijft om bewoning betaalbaar te maken voor de volgende eigenaar.’ Wat als de marktwaarde niet stijgt? ‘Dan blijft het gelijk, net zoals mensen gehuurd zouden hebben en hun huurgeld terug hebben.’

CLT Gent voert gesprekken met een sociale huisvestingsmaatschappij die woningen voor CLT wil bouwen. De sociale huisvestingsmaatschappij is enthousiast over het voorstel tot bouwprogramma en de actieve participatie van bewoners aan het project. 'Voor huisvestingsmaatschappijen kan CLT een manier zijn om aan sociale koop een nieuwe invulling te geven. Misschien is er nog wat koudwatervrees, want het is allemaal zo nieuw.’

Bron: www.cltgent.be

Bron: www.cltgent.be