Duurzame buurten: coproductie in Berlijn (Fatkoehl Architecten)

Neem de vraag wat met de bewoners kan gebeuren binnen 10-15 jaar mee in een project.

Neem de vraag wat met de bewoners kan gebeuren binnen 10-15 jaar mee in een project.

Wat bezielt de Berlijnse architect Florian Köhl om steden te zien als ecosystemen? De onvermijdelijkheid van verandering, zo blijkt. Alles in onze leefomgeving verandert. Voortdurend. Een stad is vele systemen tegelijk die veranderen en waar de mens zich voortdurend moet aan aanpassen. De ene dag kan je je vrij bewegen, de andere dag staat er een muur. Zelfs ruimtelijke gebieden die niet kunnen veranderen, veranderen toch. Het niemandsland rond de Berlijnse muur bleef over al die jaren geen terrein zonder ingrepen. ‘De ene dag heb je één regel, de volgende dag komen er vluchtelingen aan en moet je weer aanpassen’, zei Köhl in Genk.

Op 27 april organiseerde vzw Architectuurwijzer Stad Limburg - architectuur, landschap en stedenbouw in C-Mine een lezing van deze Berlijnse architect (FatKoehl Architecten). Köhl trad op als architect en projectregisseur van een gebouw waar hij zelf ging wonen en tenslotte zijn kantoor in onder bracht. Dit gebeurde met een Baugruppe of bouwherengroep. Titel van de lezing: Coproducing urban ecosystems. Köhl heeft vijftien jaar eigen architectuurpraktijk. Hij vertelde over drie gebouwen en één interventie in de openbare ruimte, tot stand gekomen via coproductie met bewoners/gebruikers.

Coproductie van stedelijke ecosystemen

Als organisch ecosysteem heeft een stad nood aan coproductie, vindt Köhl. Hij stelt zich vooral deze drie vragen:

  • hoe kunnen we onszelf zover krijgen (emanciperen) om deel te worden van die stad? Volstaat het om onze mening te geven? Of gebeurt dit ook door wat we zelf maken?
  • hoe zorgen we voor betaalbare diversiteit en wat betekent dat?
  • hoe krijgen we een intense publiek-private uitwisseling?

De de stad wordt gemaakt door mensen, wisten de Situationisten al. In hun kritiek op het modernisme wandelden ze door steden, keken ernaar met de blik van een kind en verrichtten er speelse ingrepen. Hun projecten bleven evenwel beperkt tot het papier. In diezelfde speelse geest wilde Köhl zelf wel eens de hand aan de ploeg slaan. Zelf voor bouwheer spelen, maar niet alleen: in samenspraak met de toekomstige bewoners. Dit doet denken aan wat Sylvain Debleeckere (em. prof. U Hasselt) en Danny Windmolders schreven in het boek Wonen. Bouwstenen voor een habitologie (Leuven 2015):

Wonen’ is als thema geen eigendom van architecten, ambtenaren of immokantoren. Bezig zijn met wonen impliceert ook en vooral bezig zijn met de mens, individueel en collectief. Het wonen verandert ook voortdurend en is – net als de mens – als het ware altijd “onderweg”. (AR-TUR, Cahier #6, Woonlabo, p. 22)

Het niet perfecte, maar perfect mogelijke leven van een 'Baugruppe’

Köhl werkte voor een grote praktijk (Libeskind), maar vestigde zich zelfstandig. Hij kocht met zijn echtgenote in 2003 een bouwperceel in voormalig Oost-Berlijn. Dit staat in Prenzlauerberg, met zicht op de ellenlange televisietoren en ook niet ver van een kerk die vlakbij de Berlijnse muur had gestaan. De buren gebruikten dit verwilderde leeg perceel als tuin. Het eerste dat de nieuwe eigenaars deden was het perceel zes maand met rust laten: ‘we wilden niet als kolonisten overkomen.’

Het eerste dat de nieuwe eigenaars deden was het perceel, waar de buren op tuinierden, zes maanden met rust laten. We wilden niet als kolonisten overkomen.

Het kantoor besloot een gebouw met 10 wooneenheden op te trekken en stapte naar de bank voor financiering. Daar kreeg het het deksel op de neus. ‘De bank hielp niet. Investeren in Berlijn deed je toen niet’, vertelde Köhl. Toen de Berlijnse muur in 1989 wegviel, bleek Oost-Berlijn nochtans interessant niemandsland waar werd geëxperimenteerd. Je vond er interessante tijdelijke wooningrepen of winkels. Een groot bord ‘Zweifel’ (twijfel) stond bovenop het Palast der Republik (1977-2008), omdat men nog niet wist of men het zou afbreken of niet. Tegen 1000 EUR per m2 kocht je een appartement. Tegen 380 EUR per m2 kochten zij de bouwgrond (vandaag meer dan 4000 EUR).

Het kantoor vond een oplossing in een bestaand model, gangbaar in Duitsland, Oostenrijk, Zwitserland en Italië: de ‘Baugemeinschaft’ (‘Bauherrengemeinschaft’ of ‘Baugruppe’), een gemeenschap of groep van bouwheren die samen een bouwwerk plannen, bouwen of renoveren. Het is een gemeenschap van burgerlijk recht en kan later veranderd worden in iets anders, bijvoorbeeld een coöperatie of een andere eigenaarsstructuur. ‘Het principe was dat iedereen eerst zijn aandeel in het land moest kopen. Daarna bouw je op elkaar en de rekeningen worden betaald in functie van het aandeel van je eigen flat’, legde Köhl uit.

Köhl deed lang over dit project. Het duurde drie jaar voor het kantoor ‘klanten’ had en het project van start kon gaan. Dat was best beangstigend. Een Baugruppe (bouwgroep of bouwherengroep) laat toe woonwensen reeds in de fase van planning mee te nemen. Dit was cruciaal voor dit project, evenals de vraag wat er met de bewoners zou gebeuren binnen 10-15 jaar. Ze streefden ook naar diversiteit in de invulling, die van de bewoners moest komen:

We keken in de toekomst. Wat de invulling betreft wilden we de flats kunnen verkleinen wanneer de gezinnen verkleinden. We besloten verschillende soorten flats te maken, kleine en grote, en te kijken naar gedeelde ruimte. We hielden ook rekening met het mooie uitzicht, ook op de eerste verdieping. Op de benedenverdieping voorzagen we een winkel, maar omdat niemand erin wilde, betrokken wij het met ons kantoor. Wat de voorgevel betrof, zorgden we voor opendraaiende balkons of tijdelijke openingen, die de stad (die meende dat dit technisch niet kon) goedkeurde. Zo werd dit een communicerend gebouw. Dit vonden we belangrijk. De balkons waren deel van de façade én nuttig. Ze werden conversation pieces.

Köhl geeft een voorbeeld van de coproductie die in dit gebouw mogelijk werd. Eén koppel, kunstenaars, wenste een volledige verdieping als open ruimte. Ze bouwden geen typische badkamer, maar een huis-in-het-huis dat op de verdieping ophangt. Door een vergetelheid - een lift die het toilet naar boven moest brengen, werd het toilet zelfs aan de buitenkant van het gebouw opgehangen. De Baugruppe kreeg gelukkig toelating.

Het is ook mogelijk zelf te gaan bepalen wie er komt wonen. ‘Daar zijn geen regels over,’ legt Köhl uit. ‘We werden daarvoor bekritiseerd: eens het project af is, beland je toch in de gewone eigenaarswetgeving? Maar hoe je het project start en regels maakt, samenleven kan je niet volledig in regels gieten. Stel nu dat je een clusterflat maakt met gemeenschappelijke delen. Als dat voor iemand niet werkt, dan moet die persoon misschien verhuizen. Er is geen raamwerk voor.’

Köhl leerde dat diversiteit in het project brengen niet zo eenvoudig was. Samenwerken in een ‘Baugruppe’ biedt bovendien geen garantie op vriendschap. Als je deelneemt in een Baugruppe, weet je dat je leven niet perfect blijft’, lacht Köhl. ‘Algemeen gesproken zijn mensen realistisch en we vragen dit ook van hen.’

In 1987 plande Berlijn ‘IBA Berlijn’ (Internationale Bauausstellung). De stad plande de reconstructie van gebouwen en wijken. Dankzij IBA werden veel samenlevingsmodellen uitgetest, vertelde Köhl. Vele mensen kenden er de mislukkingen van en zijn vandaag in Berlijn meer realistisch over het potentieel voor conflict. 'Weet dat er conflicten zullen zijn.' Köhl weet dat het ook volledig anders kan lopen. ‘We brengen voldoende flexibiliteit binnen in een project, zodat er altijd een plan B is. Anders is de druk op het samenleven te groot.’

Breng voldoende flexibiliteit binnen in een project. Zorg altijd voor een Plan B. Anders is de druk op het samenleven te groot.

In ieder geval liet dit project het kantoor toe een groot netwerk uit te bouwen van mensen die werken op basis van hetzelfde model. Algemene bouwondernemingen zijn moeilijk voor zulke projecten, liet hij optekenen. Het kantoor gelooft wel in samenwerking met diverse bouwfirma’s.

Bouwblok van acht gebouwen: verdichten is aftrekken

De volgende uitdaging was een volledig bouwblok. De bouwgrond werd in dit geval niet gekocht. Van de geplande acht gebouwen ontwierp Fatkoehl Architecten er twee. In dit gebouw kwamen een winkel, een studio, kantoren, een crèche en een tuin: allemaal invullingen zonder staatssteun, maar wel zelforganisatie, zuiver particulier initiatief, ook de crèche. ‘We leerden al snel dat we zelfs meer konden doen’, aldus Köhl.

Ook hier stelde het kantoor de vraag: hoe de stad leefbaar maken? Door densiteit af te trekken in plaats van toe te voegen, was het antwoord. Zien we het de projectontwikkelaar bij ons ook doen? Van elk gebouw één verdieping aftrekken, zodat ze niet te hoog werden. Op de plaats van bouwgrond kwam er een binnenplein, dat ook nog eens werd opengewerkt naar de straat toe. Omdat die opening nog te smal was, werd rekening gehouden met het ontsluiten van extra ruimte via dakterrassen. De gebouwen van Köhl werden ook nog eens geroteerd, zodat het ene gebouw rekening houdt met de privacy van het andere. ‘We verlaagden net de druk op het project’, zei Köhl. ‘Dit maakt een stad leefbaar en interessant’.

Verdichten is aftrekken. We verlaagden net de druk op het project. Dit maakt een stad meer leefbaar en interessant.

Binnen: inzetten op flexibiliteit. Zelfs voor kleine flats bestaan manieren om ze flexibel te maken, bijvoorbeeld wanden die open- en dichtschuiven. In Zwitserland wordt dit nog veel meer doorgedreven. ‘Het standaardvolume maken we zo laagdrempelig mogelijk. Dit geeft mensen met weinig geld de kans om ook iets te doen.'

Dat verdichten aftrekken is, valt bij ons te lezen in het nieuwste nummer van A+ 265: Dissimilitude, dat op boeiende wijze stadsprojecten in Gent en Luik belicht. In Luik werd aftrekking toegepast voor ‘Huizenblok Firquet’ door atelier AC&T in een verwaarloosde wijk. De architecten kozen er voor goedgekozen afbraak zodat er geen al te stricte scheiding kwam tussen gebouwde en open ruimte (F. Gena, ‘Een gevoelige aanpak’, A+ 265, April/mei 2017, p. 10-12, hier p. 10)

Bouwen met veel collectieve ruimte tegen sterke sociale en duurzaamheidsvoorwaarden: Neue Genossenschaften Spreefeld

Volgens Köhl het meest complexe en interessante project, waar Fatkoehl Architecten de eigen vragen het verst doordreef. Hier waren niet, zoals in het eerste project, ‘tien à twintig eigenaars met hun angsten’, maar slechts één klant: de woningbouwcoöperatie. Het gevolg was interessant voor de doelstellingen.

Het project lag aan een interessante locatie: nabij de rivier de Spree. In Kreuzberg had je zonder enige formaliteit toegang tot die stranden en mensen zaten er te praten bij een biertje. ‘Zulke plaatsen lopen gevaar om te verdwijnen, want projectontwikkelaars willen dit soort dingen niet’, aldus Köhl. Kreuzberg was altijd een zeer geëngageerd stadsdeel. Mensen kwamen meteen in opstand en vroegen geen bebouwing op zestig meter gemeten vanaf de rivier. Het architectenbureau nam dit ernstig. ‘Wij kozen voor het behoud van de toegang naar de rivier en het behoud van die soort informaliteit. Dit is een vraag die elke landeigenaar zich kan stellen.’

Wij kozen voor het behoud van de informele, publieke toegang tot de rivier. Projectontwikkelaars zien dit niet graag, maar het is de vraag die elke landeigenaar zich kan stellen.

De drie deelnemende architectenbureaus kregen boven op de eisen van het lastenboek - CO2-neutraal, voorkeur voor hout, geen grijze energie, passiefhuis-standaard - nog een heleboel andere vragen. ‘Dit was zeer interessant’, zei Köhl. ‘Vragen rond sociale en problematische bewonersmixes, hoe je diversiteit vertaalt in woontypologie, de relaties tussen huizen.’ En dan de hamvraag: kunnen jullie dit bouwen tegen 2000 EUR per m2 alles inbegrepen? Dit bleek het budget. 'We werden nerveus, maar gingen proberen.' Daarna volgde een lang proces van workshops. Het kantoor slaagde erin het project tot bijna net binnen budget tot een goed einde te brengen. Er werd een aantal kostenefficiënte oplossingen bedacht:

  • Elk platform is qua opbouw hetzelfde.
  • Minimum aan draagstructuren
  • Façades uit prefab hout, zoals in passiefbouw in één keer geplaatst.
  • Slechts één traphal en wegens minder voorschriften (brandweer) geplaatst buiten. Deze geeft ook toegang tot het dakterras.
  • Kolommen voor technieken: zo weinig mogelijk, zo veel mogelijk mogelijkheden toelatend. Er goed over nadenken hoe ze de flats bedienen.
  • Besparen op kleur, maar wel zorgen voor esthetisch materiaal voor het net van de balkons.

Voor de invulling van de appartementen kwamen de toekomstige bewoners naar de woningbouwcoöperatie, waar ze een gedetailleerd catalogus typologieën onder ogen kregen. In die fase kwamen de medewerkers en begeleiders eraan te pas. ’Dit was een belangrijk middel om mensen tot de keuze van de juiste afmeting van hun appartement te brengen. Elke coöperant (Genosse) kreeg een vooraf bepaalde tijd hoeveelheid en construeerde zijn persoonlijke ruimte. ‘We veranderden muren, bepaalden waar het toilet kwam. Had je geen geld, dan kon je zelf dingen maken. Er waren ook flats met bijna niks.’ Het kantoor wilde de bewoners diversiteit bieden dankzij structuur van het gebouw. Het leverde een gebouw af waar mensen bepaalde rollen konden overnemen. Hoe konden de drie architectenbureaus elk toch nog een klein beetje anders zijn? ‘We maakten een catalogus van ramen en je kon er wat uit kiezen.’

Sommige bewoners kozen voor ‘clusterappartementen’, waar mensen ruimte delen, zoals eetkamer enkeuken, met daarrond tien kamers. ‘De publieke ruimte, bijgenaamd the street, is wat ze delen: een zeer mooie keuken, een gang die op hun kleine flats uitgeeft, waar ze ook nog kleine badkamers en keukens hebben. En een raam. En een gedeelde kamer voor kinderen. Het was zeer slim hoe die groep dat besliste.’

Het meest interessante: de publieke delen in deze gebouwen zijn ruim bemeten. In elk gebouw zijn de twee benedenverdiepingen niet voor bewoning gereserveerd. De op het plan met blauw aangeduide ruimten kunnen flexibel ingevuld, bijvoorbeeld kantoren of crèches.  Elk huis heeft op het terras een collectieve tuin en er zijn grote balkons voorzien in plaats van privéruimte. De andere collectieve ruimte was de ‘optionele ruimte’. Die mochten de architecten niet zelf afwerken, maar ze moesten ze openhouden en overhandigen aan de coöperatie die besliste wat er zou komen.

De twee benedenverdiepingen verschaffen toegang tot het strand. ‘We deden zo weinig mogelijk bomen weg’, zei Köhl. ‘Zo konden we de stad altijd wat bieden. Je kan door het project lopen en naar het strand gaan, waar je een vuurtje kan maken.’ De andere collectieve ruimte was de ‘optionele ruimte’. Die mochten de architecten zelf niet afwerken, maar deze open houden en ze overhandigen aan de coöperatie die moest beslissen wat dit ging worden.

De coöperatie gebruikte de optionele ruimte voor een bijeenkomst over alternatieve modellen voor stadsontwikkeling. Vandaag is er ruimte om te eten, een professionele zowel als een gewone keuken, ruimte voor beweging en ruimte voor maakwerk en constructie (meubels). ‘Dit vergund te krijgen was lastig’, aldus Köhl. ‘We gaven de ruimte een andere naam. De ruimte wordt gefinancierd door de huurinkomsten van de bewoners. Elke ruimte heeft een curator, en is voor gelijk welk publiek event te gebruiken. Er was geen economische druk om te verhuren, maar wel ruimte om te gebruiken. Gecoproduceerde gebouwen kan je niet die druk geven.’

Voor de optionele ruimte was er geen economische druk om ze te verhuren. Er was wel ruimte om te gebruiken. Gecoproduceerde gebouwen kan je niet die druk geven.

Die Laube, Moritzplatz: de negotiatie rond publieke zelfbouw

Tenslotte deed Köhl aan de zelfbouw van een structuur in park waar reeds stadstuintjes waren. De inspiratie werd gehaald bij de boomhuizen voor IBA van de Berlijnse architect Frei Otto en uit de aanplanting van meibomen.  ‘We bouwden een verticale structuur en zochten mensen om dit te bouwen. Zo kon naast het tuinieren ook wat anders gebeuren in die tuin.’ De structuur liet het architectenbureau toe na te denken over architectuur als een organisch, groeiend iets voor andere doeleinden. ‘Architecten hebben vaak dromen en ideeën, maar deze keer wilden we dit realiseren in zelfrealisatie, drie verdiepingen hoog en publiek.’ Ook de plek waar de structuur zou komen, moest worden genegotieerd.

Langzaam kreeg dit vorm. ‘Er komt altijd wel wat nervositeit bij kijken en de vraag blijft of je het wel kunt’, voegt hij eraan toe. Er kunnen ook problemen rijzen zoals geld vinden. ‘Soms is het geld op en dan vind je weer wat geld. Het project kwam er. Het kwam tot samenwerking met de technische universiteit, met studenten en met vaklui die zwaarder hout bewerken zoals voor daken. Er kwam een feest voor alle medewerkers. ‘Ik ben niet naïef, het gaat er niet om om voortaan zo te bouwen’, zegt Köhl, maar een collectief idee samen ontwikkelen is aantrekkelijk.’

Dit project doet wat denken aan Parckfarm T&T bij ons, een initiatief van Alive Architecten. Het betreft hier een tijdelijke sociale ingreep in het park op de Tour & Tassis-site in Brussel. Medio mei 2017 raakte bekend dat de werking ervan permanent wordt vergund mits een paar kleine aanpassingen. Parckfarm brengt bewoners samen rond een moestuin, een educatieve serre, een kippenren en een broodoven.

En bij ons?

De komst naar België van Florian Köhl inspireerde Architectuurwijzer zo hard, dat het in de tweede helft van 2017 de klemtoon legt op ‘architectuurprojecten die een toonbeeld zijn van collectief bouwen en wonen’. Die zijn in Vlaanderen nog schaars, terwijl de voordelen ervan beantwoorden aan economische en duurzaamheidscriteria. Zoals Ar-Tur en Stadsregio Turnhout dit doen (zie vorige blogpost) wil ook Architectuurwijzer inzetten op sensibilisering van andere manieren van wonen.

Noteer alvast woensdag 11 oktober. Dan organiseert Architectuurwijzer een colloquium over Collectief/Coöperatief Wonen. Dit soort wonen komt tegemoet aan de wens van de overheid aan woonverdichting te doen in kernen. In Vlaanderen bestaan vandaag nog juridische en fiscale obstakels die deze vorm van wonen mogelijk maakt, maar het colloquium neemt het voorbeeld van grote projecten elders onder de loep om ervan te leren.

Sprekers zijn Miroslav Sik uit Zürich, over de woningbouwcoöperatie ‘Mehr als Wohnen’ en Architecte Ninke Happel uit Rotterdam is partner in een architectuurkantoor maar ook oprichter van het Rotterdamse Woongenootschap, dat naar het voorbeeld van de woningbouwcoöperaties in Zwitserland bouw- en woonprojecten wil realiseren in Amsterdam.

op 11 oktober wordt ook collectief bouwproject Bijgaardehof in Sint-Amandsberg (Gent) belicht, uit een wedstrijd van SOGent. Het omvat 57 wooneenheden en een wijkgezondheidscentrum. Meer dan 50 participatieve vergaderingen (!) resulteerden in een masterplan. Het kan hier dus ook. In augustus praat Duwobo met Architectuurwijzer als aanloop naar dit colloquium. We hernemen binnenkort ook nog eens wat Anne Malliet vertelde over woningbouwcoöperaties in Cahier #6 van AR-Tur.

Duurzame buurten (inleiding): het belang van burgerparticipatie

Een wijk voor één dag, Beerse (Bron: www.verkavelingsverhalen.be)

Een wijk voor één dag, Beerse (Bron: www.verkavelingsverhalen.be)

In 2050 beantwoorden alle woon- en leefomgevingen in Vlaanderen aan duurzaamheidsprincipes. Dat is een grote ambitie, geformuleerd in de startnota ‘Slim wonen en leven’. Tegen 2020 (binnen 2,5 jaar al) zullen de instrumenten die vandaag bestaan om woonomgevingen te verduurzamen, zoals duurzaamheidsmeter Wijken of Lerend Netwerk Duurzame Wijken opgeschaald zijn naar een systematiek. En die systematiek reikt zowel lokale overheden als burgerinitiatieven de instrumenten aan om in dit traject te kunnen stappen. De volgende 2,5 jaar wordt belangrijk.

‘We kijken te weinig vooruit’, waarschuwt de recent overleden socioloog Zygmunt Bauman in Retrotopia, zijn laatste boek. Om niet te vervallen in de door hem beschreven ‘retrotopieën’ moeten we écht vooruitkijken. Eén Europees burger op zes woont ongezond, claimt de studie Healthy Homes Barometer 2017 (gepubliceerd op 31 mei). Voor België is dit één op de acht (noot 1). Werk genoeg dus. De woonbarrière is tegelijk groot. Huren wordt duurder en woningen kopen is voor 80% van de huurders een hoge drempel. Er zijn kleine oplossingen, zoals de ‘hamsterhuurwoning’ van een bouwfirma uit Sint-Truiden, dat de goedkeuring heeft van het Vlaams huurdersplatform (noot 2). Maar we hebben ook nood aan projecten die echt het verschil maken.

Bouwen vraagt ook altijd tijd (vraag maar aan de federaal minister van Justitie die nieuwe gebouwen voor detentie probeert te bouwen). In deze reeks willen we kijken naar duurzame woonwensen en hoe deze via participatieve processen te realiseren. Uit onze vorige blogpost leerden we hoe belangrijk het is om bewoners te betrekken bij hun wonen. Vraag bewoners naar hun woonwensen en bouw niet zomaar wat. Kijk of het project goed is voor de omgeving, de buurt. Participatieve burgertrajecten rond bouwen en wonen zijn nog niet ingeburgerd. Anders zouden u en ik onmiddellijk ‘ja’ antwoorden op de vraag of we hetzij weet hebben van zo’n project, hetzij er zelf al aan eentje deelnamen.

Participatieve burgertrajecten rond bouwen en wonen zijn nog niet ingeburgerd. Anders zouden u en ik onmiddellijk ‘ja’ antwoorden op de vraag of we er zelf aan eentje deelnamen.

Voor mobiliteit zien we het al vaker. In Schepdaal (Dilbeek) bijvoorbeeld wachtten burgers de eventuele plannen van hun gemeente voor de dorpskern niet af, maar startten ze zelf met een burgerinitiatief rond de inrichting van de wijk. De respons was groot. Andere gemeenten klopten intussen bij ons aan voor tips, meldde Dirk Evenepoel van het kerncomité en Schepdaal Leeft vzw.  Van iets kleinschaligs en lokaals groeide dit uit tot een plan dat werd goedgekeurd op het schepencollege (noot 3).

Soms zijn bewoners met klem vragende partij voor inspraak. Dit is het geval rond de Brusselse nieuwe metrolijn 3 (van het Noordstation naar Bordet) die het Brussels gewest bouwt tegen 2025. Zich verenigde collectieven willen dat de metrostations bovengronds goed worden geïntegreerd in de stad. ‘Gun bewoners inspraak over bovengrondse metrostations Noord’, schrijven ze. En ook: ’Informatievergaderingen organiseren voor inwoners en belanghebbenden volstaat niet’. Wat telt is een ‘echt burgerparticipatieproces’ (noot 4).

Stadsregio Turnhout

In Vlaanderen gebeurt wel al wat inzake participatie rond wonen en bouwen. Stadsregio Turnhout en AR-TUR deden vanaf 2014 tot vandaag, maar vooral in 2015-2016, een paar interessante dingen, mooi opgelijst in Cahier #6 WoonLabo - verslaggeving van activiteiten 2015-2016 (inleiding: Edith Wouters en Evelien Pieters). Dit deden ze niet alleen, maar met partners: Wonen Vlaanderen, Kamp C, U Antwerpen, U Hasselt, Provincie Antwerpen. We lijsten even op wat ze deden en met welke partners:

  • Start in 2014 van WoonLabo, ‘om het denken over wonen in de toekomst verder aan te jagen’, in samenwerking met de partners. Stadsregio Turnhout zet dit verder als beleidsonderdeel.
  • Tentoonstelling ‘Dichter wonen, ruimer leven’: het resultaat van ontwerpend onderzoek door studenten van U Antwerpen op de verdichting van verkavelingen in Turnhout. Verdichting betekende ook een meerwaarde geven aan projecten door te streven naar collectieve winsten (voor alle bewoners samen).
  • Nieuwe wijk voor één dag (2015): studenten van U Hasselt werkten vier alternatieven uit voor de klasseieke verkavelingswijk. Eén van de scenario’s werd met bamboestokken op ware grootte uitgezet.
  • Mijn Wijk (2016): burgerparticipatie in de praktijk gebracht. Hier organiseerde WoonLabo workshops voor de bewoners samen met professionelen rond verdichtingsscenario’s in hun woonwijk in Oud-Turnhout. Ook hier werd één van de mogelijke scenario’s ruimtelijk uitgezet in de wijk.
  • Verkavelingsverhalen: een los collectief ontstaan aan U Hasselt van architecten en onderzoekers rond de verkaveling en de toekomst ervan. Dit resulteerde in een tentoonstelling, een debat én het boek Verkavelingsverhalen (Mechelen 2016).
  • Lezingen ‘Bouwstenen voor een nieuwe wooncultuur’, in samenwerking met Kamp C.
  • geWOONtebreker (2017): gestart in Beerse, maar wordt door Provincie Antwerpen uitgerold naar de hele provincie. Steun aan participatieve trajecten die verandering brengen in onze doorsnee woonmentaliteit.
  • Kempenatlas (2017), een boek met kaarten en verhalen dat de ruimte van de Kempen in kaart brengt. Hier vloeit het Kempenlab uit voort: een plaats om te spreken over de ruimte en de bebouwde omgeving en met zulke thema’s te experimenteren. De atlas wordt in september 2017 voorgesteld.
  • Lezingenreeks ‘Duurzame toekomst voor de Kempen’ (2017): Vier thema’s, mobiliteit, energielandschappen, dorpsarchitectuur en open ruimte, worden belicht. Een samenwerking van AR-TUR en Kamp C. De lezing van 13 juni, getiteld Veerkrachtige open ruimte, moet nog plaatsvinden.

Hopelijk verdient dit elders navolging, zonder dat wij er al weet van hebben.

Noten
Noot 1. S. Devillers, ’Un Belge sur huit vit dans une habitation malsaine’, La Libre, 31 mei 2017, voorpagina; p. 26-27.
Noot 2. M. Uyttenhove, ‘Huren = tegelijk sparen voor eigen huis’, HLN 15 februari 2016, p. 11. Het gaat om bouwfirma Gilen.
Noot 3. M. Elinckx, ’Wat het dorp voorstelt’, HLN, 12 april 2017, p. 16.
Noot 4. ‘Gun bewoners inspraak over bovengrondse metrostations Noord’, Mijn gedacht, Bruzz 1564, 30 maart 2017, p. 15.
Voor dit artikel werd ruim geput uit Cahier #6 WoonLabo - verslaggeving van activiteiten 2015-2016 van AR-TUR, dat als PDF kan worden gedownload en dat op papier ook te krijgen is hier. Copyright foto: Verkavelingsverhalen.

Dieper in zorg, deel 3: De kracht van wijkwerking. 'Zorg dat mensen iets te zeggen hebben over met wie en waar ze wonen. Collectiviteit zonder met elkaar iets te maken te hebben, gaat ook niet.'

Lokale initiatieven hebben kans om te slagen. Dit is sociale innovatie, schrijft Bea Cantillon, in het recent verschenen boek De staat van de welvaartstaat (noot 1). Vandaag hebben politici het veel moeilijker om zelf alle antwoorden te bieden. Ook de bijna tachtigjarige socioloog Luc Huyse ziet ‘uitwegen zijn op het lokale niveau.’ Beleid kan in ‘onderaanneming’ gegeven worden aan gewone burgers, organisaties, verenigingen. Huyse gelooft in wijkwerking en lokale werking, waarin burgers het voortouw nemen, zodat politici uiteindelijk achter hen gaan staan. En hoewel Huyse vroeger ten strijde trok tegen de verzuiling van het middenveld, ziet hij in dat een middenveld de nodige draagkracht levert (noot 2).

Zowel Cantillon als Huyse hebben een punt. Hier liggen enorme kansen verscholen voor de burger om te participeren en hen de weg te wijzen. Er is bovendien vraag naar lokale initiatieven en wijkwerking. Maar dan zijn wel plaatsen nodig waar dit in de praktijk wordt gebracht. Alleen, het is niet de eenvoudigste klus in een samenleving die grotendeels gericht is op individualiteit.

Collectiviteit is geen sterk begrip bij ons. Geen ‘sterk merk’, zouden sommigen zeggen. Moeten wij toch niet kijken hoe wij ‘collectief eigendom’ van onder het stof kunnen halen, iets waar ir.-arch. Pieter Van den Broeck (KU Leuven) over sprak tijdens een interview met Bureau Omgeving? Iets dat terug in het leven kan worden geroepen via wetgeving? Het begrip bestaat anders wel in Groot-Brittannië. De ‘commons’ was bijvoorbeeld een grasveld centraal in een dorp. Bij ons werd er in de negentiende eeuw over gedebatteerd in het parlement, maar het haalde de meerderheid niet en is gewoon verdwenen (noot 3).

Een notie van ‘common’ of ‘collectief goed’ kan initiatieven op het lokale niveau versterken. Het voorbeeld van een wijkgezondheidscentrum, temidden van woontorens gelegen in het groen, waar de demografie sterk veranderde, toont dat er zorgvoordelen kunnen zijn indien de interactie en cohesie tussen bewoners wordt versterkt (misschien is zo’n wijkcentrum zelf al een aardige ‘common’). Hoe realiseren we dit? Door voldoende inspraak en samenspraak, zo blijkt.

Het wijkgezondheidscentrum

Eind 2016 trok het boek More. Eutopia later onze aandacht. Marc Cosyns pende het neer naar aanleiding van de vijfhonderdste verjaardag van het boek Utopia van Thomas More (noot 4). De Engelse hoge administrator More schreef in 1517 enerzijds een aanklacht die vooral gericht was op zijn tijd, maar bedacht tegelijk een volledig nieuwe maatschappij. Die was meer egalitair dan wat wij kennen, maar ook verrassend verzorgend.

Marc Cosyns doceert medische ethiek, deontologie en palliatieve zorg aan de Vakgroep Huisartsgeneeskunde en Eerstelijnsgezondheid (Universiteit Gent). Hij is auteur van verschillende artikels en boeken in zijn vakgebied en breder maatschappelijk. Hij is als huisarts werkzaam in het wijkgezondheidscentrum van de wijk Watersportbaan-Ekkergem te Gent.

Wijkgezondheidscentra brengen eerstelijnszorg (en meer) via een systeem van forfaitinkomsten naar volledige wijken. Gezondheid begint er bij aandacht voor de leef- en woonwereld van wie zorg behoeft. Artsen, verpleegkundigen, kinesitherapeuten en maatschappelijk werkers werken er samen. Met de steun van de overheid, in samenspraak en samenwerking met andere partners richten ze zich op een volledige wijkpopulatie voor zorg, welzijn en de versterking van de sociale cohesie. Gewoonlijk vestigt een arts zich ergens en wacht hij of zij tot de patiënten komen; in een wijkgezondheidscentrum (WGC) zet een multidisciplinair team zelf de stap naar een buurt.

Het eerste wijkgezondheidscentrum van Gent, De Sleep, is vandaag toch al een respectabele veertig jaar oud. Het stelde zich destijds tot doel medische eerstelijnszorg te brengen naar een overwegend Turkse populatie. Vandaag telt Gent 10 wijkgezondheidscentra verdeeld over kerngebieden. Ze zetten ook vrijwilligers in en helpen bij inburgering. De centra plegen overleg en zijn aangesloten bij de Vereniging van Wijkgezondheidscentra (VWGC). Wijkgezondheidscentra zijn vandaag nog niet overal een evidentie.   

Van Cosyns’ boek bleef ons vooral het hoofdstuk ‘Wie wil nog werken?’ bij. Daarin schreef hij: ‘Onze medicus plaatst de patiënt centraal in de tijd, in de wijk, in de zorg. De juiste zorg op de juiste plaats op het juiste moment door de zorgverlener met de juiste kwalificaties. Maar ook de beste zorg als ethische waarde.’ De arts stelt er een andere week- en werkregeling voor: geen onderscheid meer tussen week- en weekenddagen. Over het waarom schrijft hij:

Als we een werkweek van zeven dagen zouden hebben met continue geplande zorg, waar ook mogelijkheden voorzien zijn voor spoedzorg, is het probleem van weekendwacht opgelost en zou ons wijkgezondheidscentrum geen twee dagen leeg staan. De nachten zouden we kunnen verdelen onder de andere artsen van de wijk, met wie we viermaal per jaar samenkomen om wijkgerichte zorg te bespreken. (…) Geen onnodig urgente uitstapjes naar de spoed meer voor de patiënt, geen wachtposten nodig, maar optimale thuiszorg. (noot 5)

Vandaag zijn er nog anderen die de nood aan flexibele werkvormen inzake zorg bepleiten, zoals Leen Schollaert van zorgadviseur Probis. Zij is ook gewonnen voor het idee dat thuisverpleeg-kundigen moeten kunnen doorgroeien naar de rol van wijkverpleegkundigen (noot 6).

Wonen is niet enkel een individu dat beslist intrek te nemen tussen vier muren. Als ik woon, wil dit ook zeggen: er is sociaal contact mee gemoeid.

We polsen Cosyns over de werking van WGC Watersportbaan in de wijk. Hij stemde toe met een interview, precies omdat het wijkgezondheidscentrum gezondheid ruim bekijkt. Het kijkt ook naar wonen en hoe meer collectiviteit kan bijdragen tot gezondheid en welzijn. In de wijk Watersportbaan is dit opportuun, zo blijkt.

De moderne tuinstad

Tot de jaren 1950 waren de Blaarmeersen vooral drassig gebied. Stad Gent ontwikkelde het gebied, eerst door de aanleg van Nationale Watersportbaan Georges Nachez en door de ontwikkeling van sociale woningbouw (1958-1961). Die kregen de vorm van hoge, moderne flatgebouwen omgeven door veel groen voor recreatie. Op het terrein waar vroeger enkel meersen waren, kwamen woontorens. Daarrond is nog een residentiële wijk met vrijstaande woningen (noot 7).

De ontwikkeling van de wijk haalde wellicht inspiratie uit het model van de tuinstad, dat Ebenezer Howard eind negentiende eeuw in de Verenigde Staten bedacht. Een tuinstad was een autonome stad van ca. 32.000 bewoners met een hoge graad aan zelfbestuur en autonomie. Naast recreatie en wonen werd er ook aan industrie en landbouw (zelfvoorziening) gedaan. Bijzonder was dat dit model uitging van intensieve participatie van de bevolking in het bestuur van de tuinstad en zelfs van een hoge graad van bestuurlijke autonomie.

Het model was initieel gezien voor het platteland, maar het beïnvloedde verschillende stedenbouwkundigen in Europa die het toepasten op steden, bijvoorbeeld Londen. Het model kreeg ook in andere Europese landen navolging. In de latere voorbeelden van het tuinstadmodel verdwenen naderhand de participatieve, autarktische, sociale idealen. Het concept liberaliseerde. Zo bleef het enkel over als ontwerpmodel (noot 8).

Ook de wijk Watersportbaan was bedoeld voor arbeiders en een opkomende middenklasse die werd aangetrokken tot modern wonen in het groen. Marc Cosyns wist te vertellen dat in de woontorens de onderste verdiepingen oorspronkelijk gereserveerd waren voor collectieve voorzieningen. ‘De afdeling Sociale Geneeskunde van de Gentse universiteit speelde toen met het idee er een gezondheidscentrum te vestigen.’ Zulke ideeën leefden wel, maar er kwam niets van in huis. De collectieve invulling is er nooit gekomen bij gebrek aan financiële middelen.

WGC Watersportbaan is gegroeid uit een groepspraktijk van drie artsen, waar Marc Cosyns er één van was. De artsen van deze praktijk kwamen naar de wijk toe, hoewel zij er niet woonden. Zij hadden allen echtgenotes die zelf werkten. Het model van de meewerkende echtgenote of praktijk aan huis konden zij niet toepassen. ‘Wij zijn de groepspraktijk bewust hier in deze wijk begonnen, omdat we wisten dat een eerstelijnsgezondheidscentrum voorzien was vanuit Sociale Geneeskunde. We wisten dat hier veel mensen in kansarmoede terechtkwamen.’ De praktijk zat eerst buiten de torens, dan in één ervan, van zodra er iets vrijkwam. Rond 1990 kreeg de groepspraktijk de stad Gent zover om het centrum te verhuizen naar de huidige locatie. In 2010 werd het een WGC.

De demografie van de Watersportbaan-wijk is grondig veranderd. De eerste bewoners, als ze nog leven, zijn diep in de tachtig. Hun kinderen zijn lang het huis uit. Sommige van hen wonen alleen. Of ze worden vervangen door nieuwe bewoners met kinderen, veelal van allochtone afkomst. De gemiddelde leeftijd van de wijk daalt wel, maar sector Neermeersen, waar het WGC is gevestigd, noteert slechter op inkomstenindicatoren dan elders in de stad. Het percentage verhoogde tegemoetkoming, volgens het jaarverslag van het WGC een ruwe indicator voor armoede, is met 54,6% het op één na hoogste van de stad. Van de patiënten van het WGC heeft 36,4% een verhoogde tegemoetkoming, een verdubbeling op minder dan 10 jaar tijd.  Het aantal patiëntencontacten nam op 2 jaar toe met 15%. Er is dus een reële zorgnood in de wijk (noot 9).

Bewoners betrekken bij hun eigen wonen

In de woontorens aan de Watersportbaan wonen mensen samen zonder veel met elkaar te maken te hebben. De collectieve voorzieningen kwamen er niet. Niet elk gebouw heeft een conciërge. Er is binnen de woontorens ook een afstand tussen de bewoners van elk van de vier verschillende sectoren, die elk een aparte toegang hebben. Elk blok heeft zo’n 150-200 inwoners. Als van de sterk verouderde koppels een partner wegvalt, geeft dit vereenzaming. Een groot probleem, zegt Cosyns. Bovendien is het beleid van toewijzing van woningen versnipperd en verzuild over ziekenfondsen en OCMW. Zij wijzen woningen toe aan mensen, en daarmee is de kous af.

Mensen worden net te weinig betrokken.

De woonverandering vindt plaats zonder enige inspraak, geeft Cosyns aan. Mensen die er al wonen, worden niet bevraagd met wie ze willen wonen. Door de gewijzigde demografie krijgt een verouderde bevolking met zorgnoden plots te maken met allochtone bewoners met kinderen. Voor de ene kan het eens zo rustige wonen door spelende kinderen plots een heel ander aspect krijgen. ‘Da’s om problemen vragen’, meent hij. Op het moment van de instroom wordt niet voldoende gedaan. Aan de nieuwe bewoners die er komen, wordt ook niet gevraagd waar en hoe ze willen wonen. Maakt spreken over wonen deel uit van de inburgeringscursussen? Maak elkaars woonwensen expliciet, is zijn suggestie. Op tijd, op voorhand.

Is ons wonen dan een eiland-wonen, schotelen we de arts voor (het utopia van Thomas More was ook een eiland). ‘Er wordt inderdaad onvoldoende over nagedacht dat wonen meer is dan onze intrek nemen tussen vier muren. We vertrekken nog altijd te veel van het individu’, vindt hij. Verrassing: Cosyns kent collectief wonen uit eigen ervaring. Jaren geleden stapte zijn gezin in de wijk Hutsepot in Zwijnaarde in een groepsproject in woonuitbreidingsgebied met een aantal elementen collectief. De woningen waren meteen bedacht op latere opsplitsing en aanpassingen voor ouderdom.

Oorspronkelijk was het de bedoeling een hele wijk collectief wonen te maken, maar uiteindelijk bleven drie gezinnen over. Velen bevragen de gekende woonmodellen wel, maar kiezen dan toch weer voor een individuele oplossing, denkt Cosyns. Ook de drie gezinnen bevragen hun model nog. En toch betrapt de arts er zichzelf op dat nog zoveel mogelijkheden in collectiviteit verscholen liggen, waar hij zelf nog niet eens aan denkt. Dit besefte hij toen een buur hem aansprak om samen eens te kijken naar de haalbaarheid van een laadpaal voor elektrische wagens.

Terug naar de wijk Watersportbaan. Alle woontorens werden op energetisch niveau vernieuwd, maar aan de samenhang tussen de bewoners werd niet gedacht, merkt Cosyns op. ‘Hoe zorg je voor elkaar? Hoe ga je eenzaamheid tegen? Da’s de kern van het verhaal.’ Hij kent als arts zeker krasse voorbeelden van eenzaamheid. ‘Thomas More loste het op door mensen in grote leefgroepen te plaatsen. Bij ons is dit niet mogelijk, maar we kunnen ons toch de vraag stellen hoe we in die afzonderlijke bewoners mensen toch wel bij elkaar brengen, zodat ze door bij elkaar te wonen hoe dan ook met elkaar in contact zijn.’

Bereikt het centrum de wijk, vragen we. ‘Eens mensen de drempel oversteken, bereiken we hen zeker’, antwoordt Cosyns. ‘wij willen zeer graag een sociale mix behouden’. Soms ziet het centrum patiënten wegblijven, omdat er ook patiënten langskomen met psychiatrische problemen of kansarmoede. Daarom werkt het centrum met vaste afspraken. ‘Dat kunnen we goed managen’, zegt de arts. ‘Dat komt misschien ook omdat mensen niet voorbereid waren om hier te komen wonen. Bereid ze voor, dan worden mensen bereid dingen voor elkaar te doen. Daar geloof ik wel in.’ Cosyns ziet het gebrek ook in de vele woonprojecten die vandaag ontwikkeld worden. ‘Ook daar worden de verschillende bewoners er te weinig bij betrokken vanaf in het begin. De vraag naar de woonwensen zou moeten op voorhand gesteld worden, maar dat gebeurt niet. Zo jammer.’

De vraag naar de woonwensen zou moeten op voorhand gesteld worden, maar dat gebeurt niet. Zo jammer.

WGC Watersportbaan ziet meer collectiviteit in de wijk krijgen als één van de opdrachten. Het team brachten de signalen uit de wijk in kaart en bekijkt wat het kan doen. In 2015 richtte het de werkgroep ‘Buren voor Buren’ op, waar iedereen die op één of andere manier met welzijn en gezondheid bezig is, samen komt om acties op touw te zetten. Er is een wijkkrantje en ontmoeting via dagen van de buren, wijkpicknicks, buurtfeesten, een moestuin.

Sociale cohesie: meerwaarde voor thuiszorg en tussenzorgvormen

We raken met Cosyns aan dat de overheid net wil inzetten op een rijker palet aan tussenzorgvormen, zoals thuiszorg en mantelzorg. Zorg gaat natuurlijk nog breder dan ouderenzorg, overigens niet het enige zorgthema in de wijk. Over ouderenzorg gesproken bepleitten Jeroen Trybou (gezondheidseconoom U Gent) en Patrick Laisnez (zorgadviseur Probis) in een column in de krant De Tijd in 2015 ‘de uitbouw van voldoende alternatieven voor senioren met een beperkte nood aan ondersteuning.’ Het rusthuis is misschien een ‘harde zorgkern’, maar volgens hen ‘bestaat het ouderenzorgbeleid immers ook uit andere instrumenten’ (noot 10). Bovendien kijkt de overheid ook naar het terugdringen van onnodige opnametijd in ziekenhuizen, werpen we Cosyns voor.

‘Daar moet je dan wel op voorbereid zijn’, reageert hij. Hij legt uit dat wanneer het team van het centrum intensief op zoek gaat naar mantelzorg voor alleenstaanden, het bijna altijd mensen moet zoeken van buitenaf. ‘Dit gaat om hulp buiten de werkuren’, waarschuwt hij. ‘Om mensen de mogelijkheid te geven hier te blijven wonen. Da’s op dit moment nog altijd een probleem.’ Eigen aan het WZC is dat het een beroep doet op vrijwilligers. Dit zijn geen patiënten en zij wonen meestal niet in de gebouwen zelf, maar wel in de buurt. ‘Dat moeten niet altijd dezelfde mensen blijven’, vindt Cosyns, ‘maar we vinden het wel belangrijk dat ze uit de wijk zelf komen.’

‘Het voordeel aan vrijwilligers is dat ze er ook niet voor altijd zijn. Moet kunnen. Even in de tijd zetten ze zich in en dan verandert het. Dat is er mooi aan. We denken soms te veel het is voor eeuwig en altijd dat we dit doen.’ Cosyns pleit net daarom om niet te wachten met vrijwilligerswerk tot we met pensioen zijn, maar de kans te krijgen het te integreren in onze werkweek. Als hij in zijn boek flexibiliteit bepleit inzake werk, iets wat hem kwalijk genomen wordt, dan bedoelt hij de kans om dit soort van zinvolle, zingevende tijdsbesteding te kunnen integreren.

Cosyns is niet de enige die zinvolle tijdsbesteding bepleit. In een interview met De Standaard dit weekend zegt de Australische filosoof Roman Krznaric (The School of Life) dat dit burn-out kan tegengaan: ‘Over het algemeen denk ik dat mensen die iets zinvols doen, geen burn-out zullen krijgen, hoe hard ze ook werken (…) Het is zinniger om te leven alsof het je laatste tien jaar zijn. Dat laat ruimte voor betekenisvolle projecten’ (noot 11).

'Bedenk eens hoe sterk het zou zijn als je mantelzorgers kunt vinden onder de bewoners', stelt Cosyns. Hier raakt de arts iets aan dat niet voldoende als probleem wordt geïdentificeerd. ‘Een van de grote problemen is: wie vertegenwoordigt de mensen die hier wonen?’ Het WGC werkt wel samen met de verschillende zuilen-woonverstrekkers en met de conciërge die de grootste woontoren wel heeft. Die conciërge kent er gelukkig wel de meeste mensen. Het is goed dat deze partijen bereid om aan tafel te zitten.

Het wijkgezondheidscentrum werkt een matching-systeem uit om bewoners met overeenkomsten of juist complementariteit met elkaar in contact te brengen. Zo zag Cosyns in één blok waar hij veel patiënten heeft een buur die nooit eerder contact had met een andere buur, die andere toch de hand uitreiken, toen hij zag dat die een heup had gebroken. Hier stond een potentiële vrijwilliger op. ‘Als je er mensen gevoelig voor maakt, kan het wel. Mensen worden net te weinig betrokken.’

Gebrek aan inspraak kan ook voor problemen zorgen in goedbedoelde projecten, zoals een appartement in gebruik als tussenzorghuis voor alleenstaande kankerpatiënten die geen beroep kunnen doen op mantelzorg. Het werd gehuurd op een bovenverdieping in één van de torens. Er kwam protest. De ene wilde niet met zieken geconfronteerd worden, de andere protesteerde tegen te veel heen-en-weer-geloop. Het was goedbedoeld, de stad zette door, maar het is ook iets dat beter op voorhand was bevraagd of aangekondigd. ‘Preventief met elkaar bespreken, hoe elkaar bijeenbrengen, als manier om zorgzamer met elkaar om te gaan’, aldus Cosyns.

Vandaag bestudeert het WGC Watersportbaan, dat al eens te klein was en werd uitgebreid, eventueel nieuwe behuizing. Als de nieuwe locatie er komt, is de kans groot dat er collectieve voorzieningen zijn en een woonfunctie. Vroeger zouden de medewerkers er nooit bij hebben stilgestaan, maar vandaag denken ze na over hoe ze elke vierkante meter kunnen benutten, ook tijdens het weekend. En ze denken opnieuw na over hun eigen wonen, in de wijk waar zij werken. En zo komen zij zelf weer tot interactie met nieuwe mensen. 'Deze wijk is wegens het ruim aanwezige groen een aparte wijk', vindt Cosyns. ‘Ze zou een voorbeeldfunctie kunnen vervullen voor hoe je er gezondheid, welzijn en wonen samenbrengt.’

Net het organiseren van het met elkaar spreken is moeilijk, want onbekend terrein. Als we Cosyns vragen waarom dat zo is, dan weet hij enkel dat het moeilijk is om mensen in beweging te zetten. ‘Mensen komen pas aankloppen als er problemen zijn.’ Patiëntenraden, een materie die hij goed kent, zijn ook moeilijk te organiseren.  ‘Constructief meedenken, hoe hier een soort collectief maken, hoe samenwerken, da’s veel moeilijker.’

De arts blijft blijft realistisch optimistisch. ‘Misschien is dit utopisch’, lacht hij. ‘Als mensen op voorhand kunnen zeggen met wie ze willen wonen, maakt dat de dingen er niet eenvoudiger op. Samenwonen is niet eenvoudig. Het is niet altijd geweldig. Er zijn ook moeilijkheden. Maar het wordt zeker nog niet voldoende toegepast. Zo’n aanpak kan vruchten afwerpen voor het samen wonen en samen zorgen voor elkaar. Als je mensen bevraagt en betrekt, krijg je een meerwaarde.’

Ook de eerste bewoners van woonuitbreidingsgebied Hutsepot, waar Cosyns woont, zag dat hun wijk volgebouwd werd zonder dat daar inspraak over was. Dat kan toch anders? Zorg dat mensen inspraak hebben over hun directe woonomgeving en wat er komt, vindt hij. In de Hutsepotwijk ligt een woonzorgcentrum. Vandaag probeert men in Zwijnaarde echt meer verbindingen te leggen met de bewoners ervan. Men kijkt naar aanleunwoningen en men denkt na over dubbel gebruik van infrastructuur. ‘Er moet voldoende verbinding zijn om de contacten met die anderen mogelijk te houden en te stimuleren.’

Zwijnaarde toont dat het kan. Men gaf de lokale verenigingen een plaats in het woonzorgcentrum en bracht er een bibliotheek in onder. De infrastructuur laat toe om aan het schooltje een speelplaats te geven binnen het project van het woonzorggebied, maar het is van belang de bewoners daarover te bevragen.

‘Mensen bevragen is leuk. Het geeft net kansen aan wie eenzaam is om gehoord te worden en hen uit een isolement halen. Als mensen worden voorbereid, zijn ze bereid dingen voor elkaar te doen. Als we zoeken, zijn er allerlei mogelijkheden’, besluit hij. ‘Ik denk ook dat als je dit op voorhand doet, je een groepsgevoel creëert. Zonder groepsgevoel kan je niet werken.’

Mensen bevragen is leuk. Het geeft net kansen aan wie eenzaam is om gehoord te worden en hen uit een isolement te halen. Als mensen worden voorbereid, zijn ze bereid dingen voor elkaar te doen.

Noot van de auteur: dit artikel sluit de reeks Dieper in zorg, over zorg en wonen, af. De geplande bijdrage van Ineke Hulselmans verschijnt apart. Onze volgende bijdrage brengt een voorbeeld uit Berlijn van hoe je inspraak en samenspraak organiseert met bewoners. We belichten de lezing die architect Florian Köhl onlangs gaf in C-Mine in Genk, over het realiseren van gebouwen middels Baugruppen. Een aardige aanvulling wordt dit op dit artikel.

Noten
Noot 1. B. Cantillon, L. Buysse, De staat van de welvaartstaat (Leuven 2016), p. 359-361.
Noot 2. Interview met Luc Huyse, De Tijd, 15 april 2017, p. 8.
Noot 3. A. en F. Van Cauwelaert, ‘ “Waarom eten we de ruimte op?” Dossier Van wie is de stad?’, Mo (Mondiaal Nieuws), 14 september 2016. http://www.mo.be/interview/waarom-eten-we-de-ruimte-op.
Noot 4. M. Cosyns, More. Eutopia later (Antwerpen 2016). www.marccosyns.eu.
Noot 5.  M. Cosyns, More. Eutopia later, p. 94, 99.
Noot 6. L. Schollaert, 'Ook in thuiszorg steeds meer aandacht voor samenwonen en samen zorgen’, http://probis.be/nl/nieuws/ook-thuiszorg-steeds-meer-aandacht-voor-samenwonen-en-samen-zorgen.
Noot 7. https://stad.gent/watersportbaan-ekkergem/over-de-wijk/geschiedenis-van-watersportbaan-ekkergem
Noot 8. J. Kingsma, De magie van het jaren ’30 huis (Nijmegen 2016, derde druk), p. 40-41.
Noot 9. Wijkgezondheidscentrum Watersportbaan vzw, jaarverslag 2016, p. 3-4.
Noot 10. J. Trybou, P. Laisnez, ‘Aangepaste ouderenzorg is meer dan nieuwe voorzieningen bouwen’, De Tijd, 27 mei 2015. http://www.tijd.be/r/t/1/id/9637627
Noot 11. Interview met Roman Krznaric, De Standaard, 20 en 21 mei 2017, p. E7.

Dieper in zorg, deel 2: ons wonen moet fijnmaziger worden

Hoe kunnen wij vandaag nog meer zorgend wonen? Ons aanbod inzake wonen moet gedifferentieerder en fijnmaziger, stelde Martine Van Geyt van Steunpunt Algemeen Welzijnswerk in 2010 in beleidsdossier Tussen wonen en welzijn. Dit dossier bekeek alle aanwezige woonvormen bij ons, van wonen op straat tot zelfstandig wonen. De conclusie was niet alleen dat er te weinig aanbod was voor wonen onder begeleiding, maar ook onvoldoende diversiteit in de beschikbare woonvormen.

Het aantal mensen dat woonbegeleiding nodig heeft, stijgt. Indien er te weinig aanbod is (lange wachtlijsten voor sociale woningen) en onvoldoende diversiteit van woonvormen, dan is er geen goede begeleiding van zulke mensen mogelijk. Stap af van het eilanddenken, stelt de studie. Zorg voor een ‘beleidsoverschrijdend platform wonen en welzijn’ om de problemen zo efficiënt mogelijk aan te makken.

Onvoldoende diversiteit in woonvormen was ook één van de pijnpunten waar het boek Verkavelingsverhalen op wees (Public Space, 2016). Gemeenten blijven vaak verkavelen, terwijl de soort woningen die gebouwd worden een te eenzijdig aanbod geven zonder voldoende ontmoetingsplekken. Schrijnend is het voorbeeld van hele oude bewoners in verkavelingsvilla’s die niet aangepast zijn, maar die deze niet kunnen verkopen en er dan maar van lieverlee blijven wonen.

Vandaag weten we dat ook het zogenaamde eindpunt van die nota, het zelfstandig wonen, onder druk komt. Wonen mag dan toenemend geassocieerd worden met verfraaiing en design, de basis (wonen, energie) neemt een serieuze hap uit ons budget. Ergens lazen we wat goedkoop wonen vandaag zou zijn: de besteding van 600 EUR per maand voor huur en energie. Met de meeste woningen en woonvormen, zelfs in het geval van de huiseigenaar,  zitten we er ruim boven.
Het verwerven van een nieuwe woonst is een serieuze drempel.

Vandaag zet de Nationale Bank in het raam van controle op banken een limiet (80%) op het percentage dat mensen kunnen ontlenen voor behuizing. Een hoog percentage Belgen (45%) leent meer dan 80% om eigenaar te kunnen worden van een woning. Onderliggend betekent dit, en dit wordt ook bevestigd, dat de aankoopprijzen van woningen in België hoog zijn. In vergelijking daarmee, zo stellen immobiliënkantoren, is de huurprijs van een woning of appartement stabieler gebleven, maar ook nog altijd duur. De studie ‘Tussen wonen en welzijn’ pleitte daarom voor de invoering van een huursubsidie. Als we dan nog weten dat het aantal alleenwonenden zal toenemen (meer dan 50% van alle huishoudens tegen 2060), weten we ook dat de financiële kwetsbaarheid groter wordt.

Met fijnmazigheid als leidraad kijken we welke woonvormen het aanbod kunnen aanvullen en welke initiatieven bestaan om zorg beter te integreren. Dit valt zowel de noemer ‘begeleid wonen’ als ‘vooruitziend zelfstandig wonen’. We kijken met deze bril opnieuw naar een aantal oplossingen en wenken afkomstig van de Online Community onder Expi, Expo en Expa op duwobo.be. Geven de voorbeelden daar een diverser aanbod?

Negotiatiestedenbouw

In 2015 was Betaalbaarheid en haalbaarheid thema van onze Transitiearena. We herinneren nog eens aan de waarschuwing van Tijl Meheus, Teamcoach Straathoekwerk in Gent, nog altijd actueel: pas op voor sociale verdringing. Pas op, dus, dat je niet enkel (te dure) woningen en appartementen bouwt die een industriële wijk in een stad weliswaar tot nieuw leven wekken, maar die helaas ook (te) exclusief zijn (gentrificeren). Dit wil zeggen dat het gevaar dreigt dat ze geen oplossing bieden aan mensen die meer woonbegeleiding nodig hebben.

Een stap in de goede richting voor bewoning op maat van behoeften is aan negotiatiestedenbouw doen. Voor de ontwikkeling van stadsdelen en wijken op grote schaal moet de overheid ontwikkelaars randvoorwaarden opleggen in projecten. Het doel is duurzaamheid, betaalbare woningen opleveren, het versterken van de sociale interactie, via verplichte collectieve inrichtingen zoals een buurthuis of zaal, speelpleinen, kortom, voorzieningen op de maat van jong en oud die de interactie bevorderen. Het gaat om inplantingen die rekening houden met de context en met (zachte) mobiliteit.

Nog altijd een belangrijk buitenlands voorbeeld is de ontwikkeling (1992-2006), aangestuurd door een particuliere NGO, in het Duitse Freiburg van duurzame wijk Vauban, een voormalige militaire kazerne van 38 ha tot een verkeersluwe, ecologische woonwijk, met collectieve voorzieningen, waar een uitgebreid proces van inspraak door de burger gevoerd werd.

Wij hoeven vandaag niet meer enkel naar Freiburg op studiereis, want in Vlaanderen zijn in tal van steden en gemeenten nieuwbouwwijken en stadsvernieuwingsprojecten uitgevoerd of gepland. We kunnen bijvoorbeeld naar Boechout. Dit voorbeeld komt uitgebreid aan bod dit weekend in Netto, de bijlage van De Tijd: Midden Boechout, 297 eenheden in meer dan één typologie, voor verschillende budgetten, daaronder sociale woningen. En net buiten de gesaneerde industriële site werden nog assistentiewoningen ontwikkeld. Een ander voorbeeld geleid door duurzaamheid is de ontwikkeling van de Suikerfabriek in Veurne. Het is één van de acht voorbeelden van ontwikkeling en herwaardering binnen het eerste Lerend Netwerk Duurzame Wijken.

Zit er voldoende diversiteit in de woontypologie, en richt deze zich tot zorg? Inmiddels komen er voorbeelden bij. Kortrijk Eco-Life Venning en De Werve Hoef in Wijnegem voorzien ook sociale woningen. Mechelen Papenhof wil verschillende woontypologieën combineren, waaronder de kangeroewoning.  Ekeren Hoekakker voorziet woningen voor starters en senioren. Het mengen van woontypologieën (al dan niet grondgebonden) raakt in verschillende projecten wel goed ingeburgerd.

Een grote wijkvernieuwing waarin aandacht komt voor zorg is de Hertogensite in Leuven. Het betreft een ziekenhuissite die haar toekomstige identiteit nog uit zorg wil halen. Behalve appartementen, woningen en een cohousing-project voorziet dit project sociale huurwoningen, assistentiewoningen voor mensen die zorg behoeven en een woonzorgcentrum. Een voormalig medisch gebouw op de site wordt omgevormd tot welzijnstoren die in de benedenstad als voorpost zal dienen van het buiten de stad gelegen universitair ziekenhuis. Een soortgelijk voorbeeld bevindt zich in Herk-de-Stad in de omgeving van het lokale ziekenhuis. Op woonuitbreidingsgebied Herckerveld komen onder meer zorgwoningen, seniorenwoningen en sociale woningen.

Randvoorwaarden

Zijn de randvoorwaarden altijd voldoende sterk ontwikkeld of bekend? Voor Midden Boechout is dit zeker het geval. De gemeente stelde eisen: slechts 30% van de oorspronkelijke industriële site is nog verhard, een sociale mix, betaalbare sociale woningen, plaats voor crèches en een politiekantoor.

De inrichting van wijken of kleinschaligere woonprojecten kunnen dus geleid worden door randvoorwaarden. Energiebesparing is een randvoorwaarde die de woonkost een stuk naar beneden kan brengen. Een mooie combinatie van hernieuwbare energie en sociale huisvesting is Wijnrankplein in Grobbendonk, dat sociale woningen en aanleunwoningen realiseerde dichtbij een OCMW-rusthuis, een verzorgingstehuis en woningen op het gelijkvloers voor ouderen. Een ander voorbeeld zijn de passiefhuizen in Lanklaar van SHM Maaslands Huis. Hier zijn seniorenwoningen gepland. Energiebesparing is ook de drijfveer van de vele projecten van groepsrenovatie (bv in Gent, Limburg, Kortrijk) die kwetsbare groepen helpen om verbeteringen aan te brengen aan verouderde woningen.

Renoveren doe je best per straat.

‘Renoveren doe je best per straat’, zeggen Helga Van der Veken (Duurzaam Ondernemen bij KBC) en Dirk Van Regenmortel (Ecohuis). Trouwens, één van de conclusies op één van onze Transitiearena’s (Renovatie Collectief) was: duurzaam renoveren dient per wijk te gebeuren, via wooncoöperaties.

De prijs van een bouwkavel laag houden een andere. En zulke voorwaarden kunnen toelaten dat het financieel meer haalbaar wordt voor een individu of een gezin om er te wonen. Collectief Goed in Antwerpen en in Wallonië Habitat & Humanisme zorgen dat mensen met weinig kapitaal duurzame woningen kunnen betrekken. De nieuwe particuliere vastgoedinvesteerder Inclusio legt zich toe op bewoning voor kwetsbare groepen, zoals mensen met een handicap (zoals Toontjeshuizen, kleinschalige woonzorg voor gehandicapten, ook van plan is) of éénoudergezinnen.

De grotere nabijheid van medebewoners en collectief gebruik van ruimte zijn andere randvoorwaarden. Je verkleint je voetafdruk, maar vergroot het gemeenschapsleven. Eén van de oplossingen ligt in woonvormen met een graad van collectiviteit, van lokale energiewinning tot samenhuizen in al zijn vormen. Zo kan een aantal kosten gedeeld en omlaag. ‘Niet enkel om ideologische redenen zullen wij kiezen voor vormen van cohousing, maar uit economische noodzaak’, zegt stedenbouwkundige Peggy Totté, programmator van Architectuurwijzer, die volgende week (op 27 april) Florian Köhl van Baugruppen (Berlijn) als spreker naar Genk haalt.

‘Cohousing is klaar om uit haar niche te breken’, stelt ook Netto, de bijlage van De Tijd, vandaag. Knowhow is te vinden bij partijen zoals Samenhuizen vzw of Cohousing Projects. Deze laatste realiseert als coöperatie een aantal projecten in verschillende provincies. Zowel buiten- als binnenruimte wordt voor een aantal functies gedeeld. Zulke projecten streven naar het samenwonen van verschillende generaties. Sommige projecten bieden plaats aan mensen met een zorgbehoefte. Project Eco-village in Kampenhout bijvoorbeeld kon de koopkost van een kavel beperken tot een aanzienlijk lagere som dan doorsnee. Geen enkel project volgt hetzelfde traject, maar hangt van de bewoners af. Wat delen mensen zoal? Enkele mogelijkheden:

  • Gemeenschappelijke buitenruimte: speeltuin voor kinderen, tuin, moestuin, kippen houden
  • Gemeenschappelijke binnenruimte: gedeelde carports en fietsstalling, atelier of werkplaats om gereedschap te delen, een wasplaats, een polyvalente ruimte, een logeerkamer.

Symbiosis Vlaanderen begeleidt en realiseert woonprojecten voor de tweede levenshelft (65+). Naast zelfstandig wonen is er collectiviteit en wordt betrokkenheid met de lokale gemeenschap rondom het project ingebouwd. Ook een zorgnetwerk rondom wordt in kaart en liefst dichtbij gebracht. Zo’n initiatief kijkt als mogelijke plekken naar het hergebruik van oude gebouwen. Het is vergelijkbaar de seniorenstadwoonboerderij die in Nederland werd geopperd (we weten niet of ze al bestaat) en met Abbeyfield-projecten (cohousing voor senioren). Een neveneffect: zulke projecten onderzoeken in onbruik geraakte gebouwen, daaronder kloosters of kerken. Als we dan toch in de historie duiken: één van de plaatsen van samenleven, apart en toch in gemeenschap, was het begijnhof. Rond de herbestemming van kerken werkten zowel het Kenniscentrum Vlaamse Steden als Dubo Limburg.

Bijzondere randvoorwaarden rond pedagogie en zorg zitten in het masterplan en de gebouwen van gemeenschapsinstelling GI De Zande in Beernem, een jeugdinstelling voor meisjes door architectuurgeroep B2Ai. Het project neemt passiefbouw als leidraad en verbouwt ook een schuur. De site en gebouwen zijn bedacht op het begeleiden vanleefgroepen die evolueren van gesloten en open begeleid wonen tot zelfstandig wonen. De site heeft ook een school en een sporthal.

Inbreiding

Gebruik van (de ruimte van) bestaande woningen of gebouwen doelmatiger. Deel ze met meer bewoners. Inbreiding is binnen één ruimte meer gebruik creëren. Het optoppen van bestaande gebouwen is een mogelijke manier van inbreiding. Voor bestaande woningen schreef een werkgroep het ‘Ideeënboek nieuwe GeWOONtes’ binnen een traject Samen duurzaam wonen en verbouwen van het Antwerpse Stadslab2050. In steden is het soms moeilijker om aan de woonvraag te voldoen met de bestaande ruimte. Optoppen en snel en licht modulair bouwen worden dan serieuze denkpistes. Inbreiding zit ook wel vervat in projecten zoals Ulobia in Sint-Amandsberg in Gent, de Tuinwoningen en kantoor van Collectief Noord in Antwerpen, Gestapelde Stad in Antwerpen, en een toren voor Beerse, maar dit zijn geen projecten waarin zorg zit vervat.

Aanpasbaar bouwen

Pas een bestaande woning aan nieuwe noden aan, bijvoorbeeld een zorgnood. Eén van de meedenkers aan het Antwerpse ‘Ideeënboek Nieuwe geWOONtes’ was Yves Michiels, die Newcraft ontwikkelde, dat aanpasbare houtmassiefbouw wil aanbieden. In dit geval zou dit gaan om ecologische prefab-bouw die ook kan inspelen op zorgnoden (door het verplaatsen van muren of het aanbouwen). Goedkopere en snellere manieren van bouwen wordt nu al uitgetest via 3D-printers. De Wijk van Morgen van Kamp C volgt zulke innovaties op de voet.

Sommigen gaan voor oplossingen binnen een bestaande context. In Evere (Brussel) was de renovatie van sociale woontoren ‘Ieder zijn huis’ de aanleiding om er kangeroewoningen in te voorzien, zodat wonen mogelijk wordt voor ouderen en mensen met een beperking. Anderen vullen dit later in. De buitenlandse architect Alejandro Arabena, die als een beïnvloeder kan gelden, zegt: zorg dat de regelgeving toelaat dat een woonfunctie op het moment van de bouwvergunnning nog niet volledig is ingevuld en later nog kan worden aangepast (bijvoorbeeld aan zorgnoden).

Wees radicaal en vervang de oude woning indien mogelijk door een nieuw gebouw die één enkele wooneenheid overstijgt en die particulier en collectief ruimtegebruik combineert. Een mooi voorbeeld is 'De duurzame wijk' in Kortrijk, maar het is niet specifiek gericht op zorg. Het betreft de bouw van enkele aan elkaar geschakelde woningen met privétuinen maar ook een collectief en ruwer stuk tuin vlakbij het centrum en het voldoet aan energiezuinigheid.

Deeleconomie en ruilen

We hoeven niet meer alles alleen thuis te doen of hebben. Vandaag is besparing mogelijk dankzijde deeleconomie. Tuinieren en eten en allerlei vormen van recreatie kunnen aan een grotere collectiviteit gekoppeld worden. Het delen van ritten en auto’s kan ook in het raam van zorg gebeuren, maar dit is vandaag nog toekomstmuziek.

Het boek van Thomas Rau en Sabine Oberhuber, ‘Material Matters. Het alternatief voor onze roofbouwmaatschappij’ (2016) kan als leidraad dienen. Laat ons weg stappen van bezit en betalen voor gebruik, stellen ze. We gaan van product naar dienst: we betalen voortaan voor loopuren, zituren, lichturen. Het zal producenten aansporen om ervoor te zorgen dat hun toestellen zo lang mogelijk meegaan. In plaats van verbruikers worden we gebruikers. We evolueren van eigendom naar performante interieurs.

Bedenk welke oplossingen dit kan bieden voor sociale huisvestingsmaatschappijen. Nu swingen energiekosten de pan uit en minder kapitaalkrachtige bewoners kunnen zich geen energiezuinige toestellen veroorloven. Geen wasmachine meer kopen, wel wasbeurten. Niet langer eigendom. Gebouwen niet meer naar 0% afschrijven, wel naar 20%. Grondstoffen horen waarde te behouden bij demontage. Geen grondspeculatie meer, grond heb je te leen. Intercommunale Leiedal en Vormingplus nodigen Thomas Rau uit om te spreken op 23 mei 2017.

Werken in de marge doen andere initiatieven. In Groot-Brittannië biedt sociale onderneming Dot Dot Dot Property vrijwilligers aan die in ruil voor bewoning op leegstaand panden letten. Een variant van deze dienst is dat zulke vrijwilligers in de nabijheid van ouderen wonen en als vrijwilligerswerk met hen activiteiten doen, zoals tuinieren. Intergenerationeel wonen kan ook een vorm van ruilen zijn. In België kunnen studenten koten huren bij ouderen die eenzaamheid willen doorbreken, bijvoorbeeld via vzw 1Toit2ages. Zulke initiatieven zijn kleinschalig, maar dragen misschien bij tot een mentaliteitswijziging inzake ons eilandwonen.

Pilootprojecten zorgwonen

In 2012 startte het Team Vlaams Bouwmeester (onder Peter Swinnen) enkele Pilootprojecten Onzichtbare Zorg op. In 2014 volgde de publicatie Innoverende Zorgarchitectuur. Maximaliseer collectief wonen, was één van de aanbevelingen.

Naar meer woonmobiliteit.

Woonmobiliteit

Laat het idee varen dat je tot het eind van je dagen op dezelfde plek moet wonen. Dit oppert de Vlaamse Overheid vandaag al. Durf te verhuizen. Op dit idee zit nog spanning vandaag. Ten eerste moet er een aanbod er zijn dat past bij de nood. Verder is het voor mensen niet altijd financieel haalbaar om te verhuizen, omdat de projecten van de private woningmarkt, bijvoorbeeld in stadsontwikkelingsgebied, financieel te hoog gegrepen zijn.

Soms willen mensen gewoon zolang mogelijk in hun (oude) huis blijven. Naast renovatie gebeuren nu wel al kleine aanpassingen in functie van zorg, zodat mensen wat langer in hun huizen kunnen blijven, maar dit blijft beperkt tussen tot de gekende woonvorm. Zelfredzaamheid tussen de vier bekende muren - “één huis voor één gezin”, zoals geciteerd uit Netto - blijft voor velen een hoog goed.

Wonen: een zaak van participatie en co-creatie

Wat opvalt is dat de projecten in Trello rond zorg nog niet zo talrijk zijn. ‘Enkel de vraag naar nieuwe woontypologieën is een foute vraag’, vindt Erik Wieërs, architect bij Collectief Noord. ‘Architectuur is contextueel, er is behoefte aan maatwerk.’ Willen we echt goede randvoorwaarden in projecten krijgen rond zorg, dan is een samenspel tussen verschillende partijen nodig. Enerzijds bevraging en inspraak, maar ook structuur en voldoende schaalgrootte. Is zorg en wonen een zaak van bestaande maatschappijen of nieuwe? Zullen we er komen met vele kleinschalige initiatieven? Houdt het ene initiatief voldoende rekening met de andere en behoudt overheid het overzicht over het aanbod?

Recent lazen we dat een burgemeester in het Pajottenland en haar echtgenoot twaalf assistentiewoningen particulier bouwen in het centrum van een deelgemeente. Het is een voorbeeld van particuliere spelers die zich op de zorgmarkt begeven. ’Ons project spreekt een ander publiek aan’, zeggen ze, als naar de vergelijking wordt gevraagd met de serviceflats van het OCMW. Kijken deze bouwheren naar de context, toetsten zij het bestaande aanbod af en lasten zij randvoorwaarden in? Mikken zij op rendement bij bewoners die zolang mogelijk zelfstandig kunnen en willen wonen? Zullen de bewoners huren of kopen? Zijn andere voorzieningen nabij? Verandert dit soort projecten onze visie op wonen?

Inzake zorg en wonen komen we op het terrein van participatie en co-creatie. Een woonnood wordt als het ware ter plekke geboren. Misschien kunnen we verwijzen naar een boek, van Veerle Follens en Conix RDBM architecten: Maatschappelijk verantwoord vastgoed. Strategieën voor duurzame co-creatie (Die Keure, 2014). We konden het zelf niet inkijken. Het werd door Walter Lotens van bewonersvereniging De Ploeg gerecenseerd hier. Een van de conclusies is: wonen moeten we uit een eilanddenken halen. Wonen is meer dan 'één huis voor één gezin'. En dit reikt verder dan al wie vandaag het voorrecht heeft om tussen vier muren te wonen, ooit dacht.

Dieper in zorg: een kleine reeks. Deel 1: inleiding

Er gaat geen dag voorbij, of er verschijnt een artikel in de krant over zorg. Een jonge zorgkundige trekt aan de alarmbel want zij kan niet voldoende tijd besteden aan 'cliënten'. Een gerontologe slaat alarm omdat er te weinig plaatsen in rusthuizen zijn voor zwaar zorgbehoevende ouderen. Er zijn te weinig woningen voor mensen met een beperking, klagen ouders bij de minister. Een partijleider uit de oppositie vindt dat er op 'Dag van de zorg' (18 maart 2017), niets te vieren valt. Hij ziet mensen in de zorgsector zich weliswaar hard inzetten, maar een overheid die zorg niet voldoende goed organiseert. We zijn natuurlijk met zijn allen veel mondiger geworden, kritischer en laten sneller onze stem horen.

In ons land is het nog altijd relatief goed leven. Zorg wordt aangeboden via een sociaal stelsel dat als vangnet kan dienen. Maar de zorgkosten stijgen. Mensen leven langer in de meeste ontwikkelde landen, dankzij een goede levenskwaliteit. De vergrijzing brengt meer zorg en aanpassingen met zich mee. De nood aan intensieve zorg van bijvoorbeeld de alleroudsten neemt toe. Er zijn meer chronisch zieken. Eénouder-gezinnen, die nog zullen toenemen, zijn tevens kwetsbaarder voor armoede. Armoede heeft een impact op zorg. De verzorgende staat moet dus zeker permanent rekening houden met allerlei complexe zorgvragen.

We horen soms dat er niet voldoende aangepaste woningen zouden zijn. We zien dat private bouwondernemingen in het bad van de bouw van zorgwoningen stappen. Er bestaat vandaag zelfs op de luxe van hotels geënte zorg. Voor de één is een rusthuis iets wat zolang mogelijk mag uitgesteld en liefst vermeden; voor de ander is het een geruststelling. De helft van alle Vlamingen rekent erop de oude dag in een verzorgingstehuis te kunnen doorbrengen.

Anders wonen

We hebben het niet niet over de vraag of zorg onbetaalbaar is geworden en of wij een stuk van onze oude dag zelf zullen moeten bekostigen, wel over de relatie tussen zorg en wonen. Zorgvragen schuiven we misschien liever voor ons uit, tot ze zich vanzelf laten stellen. Door een domme kleine val breek je je voet. Een operatie en zes weken plaaster, zonder dat je op je voet mag steunen. Wat als je tijdelijk niet meer de trap op mag? Is er ruimte voor een bed? Kan je je wassen, de deur openen en bewegen in huis, boodschappen aandragen en koken, kortom, kan je het (alleen) redden? Vinden zorgbehoevenden de nodige zorgverstrekkers? Als wij zorg behoeven, komt onze manier van wonen er snel bij kijken.

Begint zorg niet al vroeger, in onze buurten?

Begint zorg niet al vroeger, in onze buurten? Zorg dekt immers een diverse lading. Hoe wonen wij? Kunnen wij wonen en zorgen tegelijk? Kunnen we onze woonvormen niet al wat aanpassen, zodat ‘aangepast wonen’ niet meer hoeft, omdat er al met wat dingen is rekening gehouden? Wat kunnen wij doen? Wat kunnen wij als gewone burger bijdragen tot eerstelijnszorg? Wat is kwaliteit? En hoe gebruiken we daarbij ons gezond verstand?

Misschien is de tijd dat we een heel leven woonden in ons huis als op een eiland,  zonder ons te veel aan te trekken van de omgeving, voorgoed voorbij. Nieuwe bewoners trekken in oude woningen. Het verkeer en de ruimtelijke impact op wonen is toegenomen. We mogen ons meer bewust worden van onze eigen woonvorm en eveneens van de buurt en het samenleven. Hoe beginnen we daaraan en waar wordt dit al toegepast?

De gezonde stad

Recent signaleerden wij een studie over stedelijke voorzieningen voor zorg in Nederland: ‘De Gezonde Stad, Van Cure naar Care. Transities in de gezonde stad Utrecht’ (IABR/UP, 2016). Deze vertrok van de vaststelling dat de Nederlandse overheid de laatste jaren zorg heeft decentraliseerd. Ze stimuleerde dat mensen zo lang mogelijk zouden thuisblijven en een beroep doen op de organisatie van thuis- en mantelzorg in plaats van zorg in woonzorgcentra. Veel had ermee te maken dat de materie werd overgedragen naar lagere bestuursniveaus, zoals steden en gemeenten. Daar zit ook jeugdzorg onder en langdurig zieken. In ons land bestaat die tendens voor bestuursmateries eveneens. Tegelijkertijd ziet Nederland een fusie van zorgverzekeraars en zorgaanbieders. Als zorg te veel geconcentreerd raakt bij grote spelers, kan dat problemen geven.

Een andere vaststelling was dat in Nederland het gros van de middelen naar de Zorgverzekeringswet en tweedelijnszorg gaat. Relatief weinig middelen gaan er naar eerstelijnszorg, die volgens de onderzoekers nochtans goedkoper is. Tot die eerstelijnszorg behoort preventie. De architecten in deze studie zagen zeker brood in lokale voorzieningen. Wanneer ze wijken in Utrecht onder de loep namen, gaven ze ideeën voor hoe zorg via lokale initiatieven beter kon worden georganiseerd. Ze pleitten voor voldoende collectieve ruimte, ruimte voor sociale initiatieven en voor samenwerking tussen verschillende actoren.

Burgers creëren lokale voorzieningen

Hoewel de overheid in Nederland verregaand voor decentralisering koos en ruimte liet voor particuliere zorgaanbieders, is er ook een tegenbeweging merkbaar. Er gaan klinkende stemmen op dat je zorg niet enkel aan private ondernemingen kan overlaten. ‘In 2006 was er nog de hoop dat verzekeraars zouden concurreren op kwaliteit en vooral ook zouden gaan werken aan programma’s voor preventie’, schreef Eduard Bomhoff, maar dan werd gezien dat er enkel wordt geconcurreerd op prijs. Regel de zorgverzekering per gemeente of regio, is de aanbeveling. Dit wil zeggen dat verzekeraars aan tafel zitten met deze bestuursniveaus. (Eduard Bomhoff, ‘Geen leedvermaak om Trump, ook Nederland worstelt met verbeteren zorgverzekering’, in Het Financieele Dagblad, 1 april 2017, p. 15.) Dat de slinger terugslaat, is in ons land ook iets om mee rekening te houden.

Overheden zijn vragende partij voor initiatief, want zij weten het ook niet altijd allemaal zelf. Zij staan zeker open voor een participerende burger. Initiatief hoeft niet enkel van bouwbedrijven te komen. De Utrechtse studie zag zeker al het bestaan van lokale initiatiefnemers die werken rond een gezonde stad. De burger kan een initiatief schragen en met wat geluk of aandringen aan het juiste loket de nodige ondersteuning vinden. Bij ons maakte Sociaal Huis Mechelen bekend dat het middelen heeft voor initiatieven rond de ondersteuning van mantelzorgers.

Recent was een burger-gedreven initiatief voor het versterken van lokale voorzieningen ook nieuws in Nederland. Burgers uit dorpen blijken zich vaker te verenigingen in coöperaties, die zorg en ondersteuningen willen bieden aan ouderen vlakbij waar zij altijd woonden. Het aantal burgerinitiatieven in Nederland rond deze materie is stijgend: van 210 in 2014 tot 310 in 2016, volgens de Kenniscentra voor langdurige zorg Vilans en Movisie (Marieke ten Katen, ‘Zorgcoöperaties verkennen de wereld van het vastgoed’, Het Financieele Dagblad, 1 maart 2017).

Deze coöperaties bekijken het beheer van zorgwoningen en ondersteunende taken. Zij ondervinden zeker nog hobbels rond financiering en wetgeving, maar raken er vaak uit met de steun van lokale overheden. Als de federale overheid de lokale organisatie van zorg aanmoedigt, dan moeten kleine bestuurseenheden zoals steden en gemeenten die wel opnemen. In dat opzicht biedt dit voor het lokale initiatief een kans, mits de hobbels er met de steun van de overheid ook uit kunnen.

In de volgende 4 berichten kijken wij naar zorg en wonen. Het is de bedoeling verder te kijken dan de ideeën en de expertise. Wie moet met wie samenzitten om verder te komen in mentaliteitswijzigingen en de inburgering van nieuwe woonvormen? Dit was de vraag in het recente boek Verkavelingsverhalen (Mechelen, Public Space, 2016, ISBN 978-9491789137).

Wie moet met wie samenzitten inzake zorg en wonen om verder te gaan dan ideeën en expertise en te komen tot mentaliteitswijzigingen en ingeburgerde nieuwe woonvormen?

Enerzijds kijken we hoe ons wonen zorg beter kan integreren. Vervolgens bekijken wij burgerinitiatieven. We duiken ook weer even terug in Expi, Expo en Expa op onze website, waar initiatieven rond wonen en zorg reeds werden gesignaleerd. Een vzw zoals ‘1Toît2Âges’, die het samenwonen aanmoedigt van een alleenstaande oudere die onderdak verschaft aan een student, is er één van. Deze vzw haalde eergisteren nog in de krant.

Vervolgens brengen we een bijdrage over sociaal wonen, samenwerkingen tussen wonen en zorg en hoe voorzieningen in een wijk ingepast kunnen worden in plaats van geconcentreerd in grote voorzieningen.

En tenslotte spreken we ook met een arts die eerstelijnszorg beoefent in een wijkgezondheidscentrum in Gent. We vragen hem op de man af wat voor soort wonen in zijn ogen het best aansluit bij zorg.

Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck: 'Misschien gaan er een paar generaties overheen, maar de Vlaming moet duurzaam ruimtegebruik zelf willen' - Deel 2

Met duurzaam ruimtegebruik snijdt de Vlaams Bouwmeester een ‘moeilijk onderwerp’ aan. ‘Eentje waar spanning opzit’. Een cruciaal thema ook, want anders gaat hij er geen 6 tot 12 per maand (!) de boer voor op. Niet om ons een geweten te schoppen, wel om het erin te ‘masseren’. Maken wij ons nieuw gedrag eigen? Want daar komt het wel op neer.

In deel 1 hadden we het over onze te grote ruimtelijke voetafdruk. In deel 2 haalden we uit wat we hoorden 3 voordelen, 7 misverstanden en 20 aanbevelingen.

DSC09482.JPG

 

Voordelen

Voordeel 1: duurzaam ruimtegebruik is niet duur

De overheid hoeft niet bang te zijn: Vlaanderen 'ontsnipperen' en densiteit verbeteren is niet duur. Meer zelfs: het is vaak goedkoper. Niet alleen kán het anders, de kost die de overheid zal moeten betalen om te 'ontsnipperen' is eigenlijk een peulenschil. Én het levert Vlaanderen geld op:

  • 4 miljard euro, maar dan wel per jaar: de kost van de fiscaal aftrekbare bedrijfswagens in Vlaanderen per jaar. Zullen de fiscale stimuli nog de gewoonste zaak blijven in de komende jaren? (Aan de reacties op fileleed te zien dezer dagen zit er al sleet op die gewoonte.)
  • 1,5 miljard, eenmalig: raming kost van compensatiemaatregelen bij planschade (onteigeningskosten grondruil) in de volgende 23 jaar.

Voordeel 2: de mobiliteit wordt beter

Stedelijkheid en densiteit hebben een lineair effect op betere mobiliteit en een lagere afhankelijkheid van de auto. Pas op: zolang we aan de auto alle plaats geven, zal hij die blijven innemen, waarschuwt Van Broeck, die zelf stedelijk woont, hoog in de wolken, en wiens zoon zegt geen rijbewijs meer nodig te hebben.
Vandaag staan onze wagens nog ’23 uur en 4 minuten’ per etmaal stil en toch bestaan er nog allerlei parkeernormen. Daardoor zijn fietsen en openbaar vervoer geen evidentie.
Ontmoedigen we de fiets of de auto? Infrastructuur bouwen helpt. Vraag je niet af hoe meer mensen naar de bus te rijgen, maar bouw een beveiligde en droge fietsstalling. ‘Het is niet duur voor een overheid om dit soort dingen te doen’, vindt Van Broeck.
Manhattan legde fietswegen aan en mat op de toegangsbruggen het aantal pendelaars. Van 5000 ging het naar meer dan 20.000 fietsers (maal 4 op een paar jaar). Als autodelen en zeker zelfrijdende auto’s gemeengoed worden, zullen we van het huidige wagenpark nog maar 10% nodig hebben in stedelijk gebied en 20% in landelijk gebied.

DSC09090.JPG

Voordeel 3: meer levenskwaliteit

Het duurde 100 jaar om onze ruimtelijke ordening om zeep te helpen, het hoeft geen 100 jaar te duren om ze terug recht te trekken. Als we dit ook nog kunnen op een winstgevende manier, zowel voor grondeigenaars als voor spaarders en voor de bouwsector, waarom zouden we het niet doen?

Het wordt leuker in kernen en leuker dichtbij goed functionerend openbaar vervoer. We bewegen meer, want we weten nu dat obesitas meer voorkomt in verkavelingen. Lange reistijden zijn er niet meer, want we weten ook dat ze ten koste gaan van onze relatie wanneer we laat en moe thuiskomen. Op 10 minuten thuis zijn en nog samen een terrasje doen alvorens te eten, da’s een heel ander leven, schetst Van Broeck. Pendelaars hebben veel meer last van burnout. Ook thuiszorg wordt beter, omdat thuisverplegers minder lang vast zitten in het verkeer, minder rondsnellen en meer tijd hebben voor bezoeken. We beseffen vaak niet hoe ons ruimtegebruik ingrijpt op ons leven.

Misverstanden

1. Duurzaam ruimtegebruik is slecht voor de bouwsector: FOUT

De bouwsector wint bij een beter geregelde ruimtelijke ordening, benadrukt Van Broeck. De economie zijn we hoegenaamd niet aan het dood knijpen in naam van het milieu. Waarom? Omdat we op minder oppervlakte méér doen.
Doe aan negotiatiestedenbouw en vraag aan de privésector met kwaliteit te komen, naargelang het concrete geval. Zit je in woonuitbreidingsgebied, bouw dan 60 appartementen in plaats van 40 villa’s. Vraag de aannemer in ruil voor twee bijkomende bouwlagen een park aan te leggen en neem dit nadien over als openbaar domein. Geef zo terug aan de natuur.
Deze aanpak levert de bouwsector winst op, want ze bouwt meer. Er is tewerkstelling in de voornaamste sector in ons land, en er wonen meteen meer mensen aan een potentiële stopplaats van openbaar vervoer. Heb je in een bepaalde buurt al een park, bouw dan rijwoningen met tuin.

2. Meer ruimte innemen is nodig om bevolkingsgroei te verwerken: FOUT

Waarom is grond op deze kleine planeet waardeloos? Zuinig met grond omspringen is toch niet fout?

We hebben 355 inwoners per vierkante km, Engeland heeft er maar 266. Als we de dichtheid meten in het ruimtelijk beslag, per gebruikte vierkante km, dan is die bij ons 2700, veel lager dus dan de 3900 in Engeland.
Als we de dichtheid van Engeland zouden toepassen op het Belgisch ruimtebeslag, dan wonen er vandaag 17 miljoen mensen in Belgïe, enkel als we binnen het ruimtebeslag dezelfde dichtheid hadden als in Engeland en we even zuinig met grond zouden omgaan. Dit betekent dat er bij ons plaats is voor 6 miljoen meer Belgen plaats in de ruimte die reeds is ingenomen in ons land.
Als we een toename krijgen van 1-1,5 miljoen Belgen, dan kunnen we een krimp van 4,5 miljoen mensen verwerken. De bewering dat we voor de bevolkingsgroei net meer ruimte moeten innemen in buitengebied doet Van Broeck af als ‘klinkklare nonsens’. Er is plaats zat in wat we al in gebruik hebben.

3. We mogen niet meer op het platteland wonen: FOUT

Als we dorpen verdichten, kan de natuur opnieuw oprukken tot 200-300 meter ervan en wonen we eindelijk terug op het platteland.

Juist wel. Maar we moeten het tegendeel doen van wat we nu doen. De eerste 500 meter rond gemeentehuis en station moet je vol krijgen. Zorg ervoor dat dorpen en kleine gemeenten opnieuw leven. Te vaak treffen we er lege dorpspleinen, afnemende diensten, leegstand in winkels en doorgaand verkeer van bussen en auto’s.
We zullen niet meer gelijk waar kunnen bouwen. In zijn eigen architectenbureau weigert Van Broeck al tien jaar om te bouwen in een greenfield. Dit kan een kavel zijn in het buitengebied of een autoafhankelijke locatie. ‘Of men nu aanklopt voor een villa, school of kantoorgebouw, we kunnen niet helpen. Wel bouwen in greenfields is alsof een chirurg zou zeggen: “80% valt kreupel van mijn operatietafel, maar het mag”.’
‘Een verdicht dorp heeft net genoeg volk voor een halte van een bus of een trein, voor een crèche, een schooltje, een restaurant, misschien voor een nachtwinkel, waar je na je laatste e-mail ’s nachts nog een tripeltje kan kopen. Het wordt opnieuw veel leuker’, aldus Van Broeck.

4. Verdichting is onmogelijk op het platteland: FOUT

Verdichting is mogelijk op het platteland. Vandaag ligt rond elke dorpskern (die te klein is) 4 à 5 km verkaveling. Dan volgt een streepje groen en daarnaast ligt alweer de verkavelingsgordel rond het volgende dorp. Nu zeggen kleine dorpjes en stadjes in Vlaanderen bij het nieuw ruimtelijke masterplan of BPA: in ons centrum twee lagen en een puntdak, want wij willen een dorp blijven. ‘Dus eigenlijk zeggen ze: we willen een verkaveling’, meent Van Broeck. ‘Het platteland vandaag is wég, kapot.’
Waren dorpen nu niet net dichtgebouwde, compacte ministadjes? Breugel schildert compacte, messchep afgelijnde stadjes. Ramatuelle in de Provence of Santo Stefano di Sessano in de Abruzzen. Als we naar ons eigen land kijken alsof we er op reis zouden gaan, doen we het vanzelf goed. Die soort van kinderlijkheid moeten we opnieuw durven toepassen in onze eigen planning.
Zorg in die kernen voor voldoende léven. Voorzie er allerlei functies die ontmoeting stimuleren. Vandaag wonen mensen dertig jaar alleen en nemen tachtigplussers antidepressiva. Bouw een zorgwoningtoren pal in het dorp, niet in the middle of nowhere.

5. Hoogbouw heeft geen plaats op het platteland: FOUT

Ik ben geen voorstander of tegenstander van hoogbouw, wel van slim omspringen met verschillende vastgoedstrategieën naargelang noden en mogelijkheden. Ik ben vooral voorstander van zuinig omspringen met planeet aarde, want we hebben er maar één.

Naast een kerk moeten we hoog durven bouwen, vindt Van Broeck. Veel erfgoeddiensten zijn bang voor hoogbouw die wedijvert met de kroonlijst van het gemeentehuis of de spitse kerktoren. ‘Wraakroepend’, vindt Van Broeck. Waarom mag alleen een kerktorenhaan op dertig meter hoogte? Waarom zeggen we niet: ‘mag het iets meer zijn?’ Doe ons een paar bouwlaagjes meer, zoals bij vleeswaren en kaas? Waarom is grond op deze kleine planeet waardeloos? Zuinig met grond omspringen is toch niet fout? Ik ben geen voorstander of tegenstander van hoogbouw, wel van slim omspringen met verschillende vastgoedstrategieën, naargelang noden en mogelijkheden. Ik ben vooral voorstander van zuinig omspringen met planeet aarde, want we hebben er maar één.


6. De Vlaams Bouwmeester is rabiaat voorstander van hoogbouw: FOUT

Van Broeck is geen voorstander van alleen torens. Als we de hoogte ingaan, moeten we vlak ernaast laag genoeg blijven, waarschuwt hij. We moeten een kwalitatieve mix nastreven van hoog en laag door elkaar. Die mix is nodig, want anders komt er geen zon bij. Bouw je een neerliggende doos, te vergelijken met de appartementen aan de kust, dan blijft één kant een halve dag in de schaduw. Er komt minder zon bij dan bij een rechtopstaande doos. Oppassen dus als je de hoogte ingaat, dat je ernaast laag genoeg blijft. Hoogbouw is wel een methode om te verdichten.

Inspraak zonder inzicht leidt tot uitspraken zonder uitzicht, aldus Van Broeck. Je moet burgers wel woonmodellen tonen en de verschillende impacten tonen. Altijd hoog of altijd laag gaan? Beide zijn goed, beide kunnen slecht zijn, je hebt goede architecten nodig om densiteit leefbaar te maken. Architectuurkwaliteit gaat niet over mooi, maar over goed en maatschappelijk verantwoord bouwen.’ De faculteit Architectuur Sint-Lukas en KU Leuven Gent maakt dit semester een oefening over hoogbouw in landelijk gebied. Het is belangrijk dat vaklui en architecten dit meekrijgen.

7. Isoleren is ecologischer dan densiteit: FOUT

Densiteit of verdicht wonen is de meest ecologische variante van de twee. Een studie berekende dat de CO2-uitstoot van een vrijstaande passiefbouw, in een verkaveling en autovrij, dezelfde voetafdruk heeft als een negentiende-eeuwse rijwoning in de stad die niet-geïsoleerd is, op 2-3% na. Als je de negentiende-eeuwse rijwoning in de stad isoleert, wordt ze 23% performanter dan de vrijstaande passiefbouwvilla. Met isolatie sussen we misschien vooral ons geweten…

Aanbevelingen

Tenslotte doet de Vlaams Bouwmeester enkele aanbevelingen. Sommige staan te lezen in het Witboek BRV:

  1. Het ruimtebeslag moet dalen.
  2. Zet alle woonuitbreidingsgebieden zo snel mogelijk om in natuur en landbouw, behalve als ze goed gelegen zijn.
  3. Maak vrijstaande en open bebouwing strafbaar.
  4. Leer openbare loketten de verdichtingsrefleks aan.
  5. Doe geen minder dan 30 woningen per hectare landgebruik meer.
  6. Voer minimale dichtheden in in plaats van maximale dichtheden.
  7. Pas het kadastraal inkomen aan: lager in steden, hoger in buitengebied. Bij ons is het kadastraal inkomen van een stadswoning groter dan dat van een woning in buitengebied. Eén burger gaf een kras voorbeeld uit eigen portefeuille: 1300 KI voor een Brussels appartementje, 600 KI voor een woning in een Vlaamse landelijke randstad. Absurd, vindt Van Broeck. ‘Woningen die de staat meer geld kosten zijn goedkoper dan woningen die geld opbrengen. Overheden passen de hogere kosten voor het buitengebied nu gewoon bij’.
  8. Kies voor oorzaken aanpakken in plaats van quick wins. Het Belgisch Instituut voor Verkeersveiligheid zegt: we willen de rijvaardigheid van onze jeugd verbeteren. Neen, zegt Van Broeck. Zorg dat hun ouders verhuizen (denser gaan wonen). Met rijvaardigheid reduceer je het aantal slachtoffers met 10%. Als ouders verhuizen, reduceer je het aantal slachtoffers met 75%. Waar is de quick win? Waar is de oorzaak van problemen?
  9. Pas intelligente, flexibele regelgeving toe. RUPs zijn binnen de twee jaar verouderd; die moet je kunnen herzien wanneer iemand met een beter idee komt, zoals schaakprogramma’s, die hun eigen algoritmes herschrijven in functie van de tegenstander. Regelgeving die zichzelf transformeert in functie van de regelgeving: bv. altijd vergunnen als vraag en aanbod in evenwicht zijn. Dat is slimme regelgeving. Van Broeck wil visionaire taskforces, die helpen dat je een vergunning op twee maanden hebt in plaats van op twee jaar. ‘Dit helpen we versnellen.’
  10. Sta vergunning toe voor wat nog niet op het plan staat. In Nederland mag je op een aantal plekken nu bouwvergunningen aanvragen voor een gebouw zonder de invulling al concreet te bepalen. Je weet bv. dat het om woonondersteunende functies op het gelijkvloers gaat, maar je hoeft ze nog niet te kennen. Herbestemming wordt eenvoudig. Als de ene bestemming niet ‘pakt’, kan je herbestemmen met een gewone notificatiebrief aan de gemeente. Geen vergunning meer nodig en aanvechten kan ook niet meer. Dit geeft meer rechtszekerheid.
  11. Voer de minimum kroonlijsthoogte in. Dus geen problemen meer wegens het niet navolgen van een maximum kroonlijsthoogte.
  12. Spring creatief met leegstand om. In Osaka zette een sleutel-op-de-deur-firma kijkvilla’s neer in een leegstaand stadion.
  13. Sta creatieve architectuur toe. In Groot-Brittannië worden in een paar weken tijd met containers 100 woningen gebouwd voor vluchtelingen, met een gloednieuwe keuken en badkamer. Bij ons laat de regelgeving dit niet toe.
  14. Sta dubbel gebruik toe. Wij hebben het kleinste aantal nieuwe sociale woningen van alle EU-lidstaten per jaar. Wij hebben 100.000 gezinnen op de wachtlijst en we produceren 5000 nieuwe sociale woningen per jaar. Een gemiddeld appartement is in Europa 65 m2; in België is dit 85 m2 en het gemiddeld sociaal appartement is 100 m2. Je moet alle functies van de kamers kunnen optellen.
  15. Doe aan negotiatiestedenbouw: geef de bouwsector enkele lagen extra in ruil voor kwaliteitseisen. Dit vergt enige sturing. Vraag goede natuurvoorziening in elk project. Een immobiliënproject in Oostkamp resulteerde, na het polsen van alle partijen, in 196 in plaats van 120 woningen, gebouwd op slechts 2 van 6 hectaren. De overige 4 hectare wordt ruimte voor moerasgebied en knuppelpaden en wordt zo onderhoudsvrij mogelijk. De bouwsector kreeg 60 woningen meer. Er is meer groen over. Er wordt enkel gebruik gemaakt van bestaande straten en het hele project ligt op 10 à 15 minuten fietsen van het spoor in Brugge.
  16. Test grondruil uit. Maak sociale gronden tot eerste partner en als tweede partner gemeenten met een te lage dichtheid in kernen, die bereid zijn om die dichtheid via nieuwe regelgeving te verhogen. Zo krijgen ze meer inwoners en een goede mix, zonder concentratie van kansarmoede. Voor grondruil bestaan verschillende methoden. Als je via grondruil de dichtheid opdrijft, krijg je grondrendementen die je kan oogsten op de plaatsschade (die maar 1,5 miljard is) op 2 jaar tijd. De negatieve effecten van de Vlaamse ‘kruimelkaas’ (versnipperd gebied) zijn aan het verdwijnen.
  17. Assimileer regelvrije gebouwen. Ons land telt vooral slechte torens, omdat we er enkel sociale woningen in onder brachten. Dat ligt niet aan de bouwhoogte. Een te eenzijdige invulling geeft in een verkaveling ook problemen.
  18. Niet meer doen, maar beter. Ons economisch model vandaag zit aan het eind van zijn Latijn. Zolang er kapitaalsdruk is op ruimte, heeft de planeet het moeilijk en zolang is de sector van ruimtelijke ordening de laatste verdedigingslinie alvorens open ruimte het slachtoffer wordt van economische dogma’s. We zullen ons mensbeeld en ons economisch model moeten aanpassen aan het model dat een stukje op ruimtelijke nederigheid gebaseerd is.
  19. Ga anders om met erfgoed. De kerk van Bossuit (Avelgem) werd gered door het dak eraf te nemen. Het gebouw stond jaren leeg, maar loopt nu elk weekend vol met fotografen en wandelaars. De booggewelven werden in granito weergegeven op de vloer. Monumentenzorg vergeet dat hoog ook goed is. Probeer eens in Vlaanderen het gelijkvloers van een beschermd gebouw eruit te zagen: Herzog & Meuron deden het in Madrid. Ik verwacht van erfgoed een nieuwe visie. Een gebouw is geen vast object, wel een proces van permanente verandering. Een gebouw sterft op het moment dat het stopt met veranderen. Een gebouw klasseren is zeggen: we gaan zijn veranderingsprocessen gaande houden. We gaan deze veranderingsprocessen begeleiden naar een hoger ambitieniveau. Inzetten op kwaliteit.
  20. Goed beleid is mogelijk, je moet alleen durven. Interlokale vereniging Leiedal West-Vlaanderen pakt de congestie aan en de hoge afhankelijkheid van de auto in industrieterreinen door op een andere mobiliteit in te zetten over gemeente- en stadsgrenzen heen. De plaats die ze wegsnijden voor auto’s geeft ruimte aan 30% meer bedrijven.

Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck: 'Misschien gaan er een paar generaties over heen, maar de Vlaming moet duurzaam ruimtegebruik zelf willen' - Deel 1

Op 6 december sprak Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck in Wetteren over duurzaam ruimtegebruik, op uitnodiging van de bibliotheek en de adviesraad voor ruimtelijke ordening (gecoro). ‘Er is met bijna onomstootbare zekerheid een opwarmingsprobleem op wereldschaal’, stak hij van wal. ’Achter de broeikasgassen zit een probleem dat te weinig op tafel komt: ons ruimtegebruik.’

Hiermee snijdt de Vlaams Bouwmeester een ‘moeilijk onderwerp’ aan. ‘Eentje waar spanning opzit’. Een cruciaal thema ook, want anders gaat hij er geen 6 tot 12 per maand (!) de boer voor op. Maken wij ons nieuw gedrag eigen? Want daar komt het wel op neer.

Deze tekst is ons eigen verslag. Hier is deel 1 van dit artikel: over 3 harde feiten. In deel 2 volgen voordelen, misverstanden en aanbevelingen.  

Teelten in Almeria (Spanje). We zien niet altijd hoeveel plaats we innemen.

Teelten in Almeria (Spanje). We zien niet altijd hoeveel plaats we innemen.

3 harde feiten

Hard feit 1: we nemen té veel plaats in

Achter te veel broeikasgassen zit een probleem dat te weinig op tafel komt: ons ruimtegebruik.

Er is een probleem: de mens leeft op aarde op te grote voet. Letterlijk. We nemen te veel plaats in. Sinds we in het antropoceen zijn aanbeland, oefent de mens de grootste invloed uit op fenomenen en processen. Dat is slecht, als we dingen niet goed doen en dingen niet willen zien. We zien niet hoeveel ruimte we innemen. Enkele pakkende cijfers:

  • 70%: de vruchtbare gronden op aarde die de mens vandaag inneemt voor landbouw, transport en wonen. Dit is ongeveer het maximum dat de planeet aankan en dat de dominante soort voor zich en de hem toebehorende dieren (dierenteelt, huisdieren) kan voorbehouden.
  • 30%: de vruchtbare gronden op aard die naar de 8,7 miljoen andere fauna en flora gaan.2-3 miljard: het aantal inwoners op aarde die er zouden mogen zijn, willen we tijdens ons beslag op 70% van alle vruchtbare gronden ook nog een rijke biodiversiteit behouden. Met 8 miljard schieten we diep in het rood. Dit wordt alleen nog ernstiger als we met 11-12 miljard zijn.
  • citrusplantages in Almeria (Spanje) (foto). We zien niet altijd welke plaats de menselijke behoefte inneemt.
  • 1,3 miljoen: sterftegraad van de mens op aarde. De twee dominante faunagroepen hebben nu al een voedselbehoefte die groter is dan wat deze aarde kan ophoesten. Vandaag is er structurele ondervoeding op planetaire schaal, voor mens en dier samen.
  • 148: aantal mensen dat sterft in het verkeer. Per uur. Dit komt overeen met het aantal passagiers van één bepaalt neergestort vliegtuig, dat soms meer aandacht krijgt. Verkeersproblemen zijn een symptoom voor overmatig ruimtegebruik.
  • 20 op 100.000: gemiddeld aantal verkeersdoden per jaar in verkavelingen (Amerikaanse cijfers). In de stad is dit maar 5 op 100.000. Dit 4x minder. Het is veiliger zich in het verkeer te begeven in een stad.
  • 4.200 km2: de evacuatiezone in Tsjernobyl, waar langetermijneffecten gemeten werden op eland, hert en everzwijn. Studie toont dat de biodiversiteit qua aantal er na 20 jaar gelijk is aan die van vier natuurreservaten buiten de evacuatiezone. Het aantal wolven is in die zone 7x groter. ‘Er moet toch iets beginnen dagen bij ons’, vindt Van Broeck, ‘als het goed gaat op de plekken waar de mens niet is’.

Zijn wij ons in België voldoende bewust van onze royale voetafdruk? Bij de plaats die onze woning, onze tuin en onze auto (30 m2) innemen? Ook hier zijn er enkele feiten (zie o.a. BRV Witboek):

 

  • 33% ruimtebeslag in Vlaanderen;
  • 6 ha (of 12 voetbalvelden): dagelijkse toename van het ruimtebeslag in Vlaanderen;
  • 41,5%-50%: ruimtebeslag in Vlaanderen in 2050, indien de 6ha per dag aanhoudt;
  • 14%: percentage van het aandeel verharde grond in Vlaanderen;
  • 100m2: gemiddelde oppervlakte van een sociale woning in België, tegenover 23%: percentage appartementen in het Vlaams woningbestand, tegenover 41% in Europa?
  • 100-200 woningen per hectare: van toepassing voor dorpen in Italië of Frankrijk, die soms 8 bouwlagen tellen, terwijl wij veelal 2 bouwlagen zien.
  • 20%: percentage grotere energiebehoefte meer voor open bebouwing ten opzichte van gesloten bebouwing.

Vlaanderen is één grote verkaveling, één verbrokkeld geheel. Vooral grijs qua dichtheid, en niet zwart of dichtbevolkt, zoals Parijs of Londen. Van Broeck wijst erop dat het aantal inwoners in Vlaanderen per gebruikte km2 al jaren aan het dalen is. Het bevolkingsaantal stijgt niet, maar ons ruimtebeslag wél. Het aantal mensen per gebruikte hectare blijft bijna constant. De dagelijkse toename in ruimtebeslag blijft hangen rond 6 hectare. Er tegen ingaan betekent geen ‘betonstop’, preciseert Van Broeck, maar stoppen met bijkomende grondruimte innemen. Tot 1996 was de dagelijkse toename nog 12 hectare.

Dieren in de evacuatiezone rond Tsjernobyl

Dieren in de evacuatiezone rond Tsjernobyl

Hard feit 2: een kleiner ruimtebeslag is beter voor het klimaat

Wij kunnen het tij keren door gewoon minder ruimte in te nemen. Daarmee geeft Van Broeck een wending aan het klimaatdebat. We dénken dat we goede dingen doen. We kappen bossen voor onze pellets, want we denken dat dit ecologisch is. ‘We moeten oppassen dat we onszelf geen groen geweten schoppen met de verkeerde dingen’, aldus de bouwmeester.

‘Vandaag zijn we bereid te praten over windmolens, fotovoltaïsche cellen, passiefhuizen en douchespaarkoppen, maar aan ons duurzaamheidsdebat hebben die overige 8,7 miljoen fauna en flora weinig’. Als we niet opletten, kennen we zulke dieren alleen nog van de dierentuin. Dieren hebben iets anders nodig, zegt Van Broeck. ‘Je schrikt ervan hoe eenvoudig: plaats. Dat is wat wij hen niet meer willen of kunnen geven, en waar we het ook niet over hebben vandaag.’

Neem twee steden van elk vijf miljoen inwoners, Atlanta en Barcelona. Hun CO2-uitstoot kan worden gelinkt aan hun ruimtegebruik:

Ons ruimtegebruik is niet leuk meer.

Atlanta: ‘gigantisch verkaveld gebied’ van 7600 km2 met een CO2-uitstoot van 7 ton per inwoner per jaar.
Barcelona: ‘compacte stad’ van 648 km2 met een CO2-uitstoot van 1,2 ton per inwoner per jaar.
Balans: 7x minder CO2-productie voor dezelfde maatschappelijke taak in de stad die minder ruimte inneemt.

Van Broeck rekent ook eventjes de CO2-uitstoot van een aantal woningen voor:

  • 8,4 ton CO2 per jaar: grote villa met tennisveld
  • 5,2 ton CO2 per jaar: kleine villa met tuin
  • 4,2 ton CO2 per jaar: een rijwoning
  • 1,2 ton CO2 per jaar: een appartement in de stad

Hard feit 3: we betalen ons ruimtebeslag

Zo weinig mensen en toch zo verspreid. Wij zijn alles aan het uitsmeren. Amerika deed dat, maar het kost handenvol aan wegen, nutsvoorzieningen, brandweer, bestuur. ‘Urban sprawl’ kost de Amerikaanse overheid 1000 miljard dollar per jaar, zoals een studie berekende in 2015.

Engeland smeerde de bebouwing niet uit. Daar ligt rond elke stedelijke kern een groene zone of greenbelt, waar niet gebouwd mag worden. Engelse steden moesten dus inbreiden. Wij moeten af van ons uitgesmeerd model, want we betalen ervoor. Enkele cijfers en records: 

  • 420-425 km: filerecord in 2016;
  • 15%: percentage waarmee files zijn toegenomen;
  • 51u file per Belg per jaar (2014), 101u file voor wie naar Brussel rijdt;
  • 70-90 minuten, gemiddelde reistijd per dag voor bestuurders;
  • 17-18%: percentage van wie in Vlaanderen en Wallonië op het werk geraakt zonder auto (Brussel: 41%);
  • Eerste doodsoorzaak bij jongeren 20-25 jaar: autoverkeer;
  • 8,8 miljoen: aantal dieren in België doodgereden in het verkeer (2015);
  • 24.244: aantal dieren doorgereden in het verkeer per dag (2015) (Natuurpunt);
  • Hoogste aantal km wegenis per wooneenheid;
  • Hoogste aantal km nutsvoorzieningen per wooneenheid.
Als er rond een Toscaans dorp verkavelingen zouden liggen, dan zou er geen kat naartoe gaan.

Voor Europa horen we inzake ruimtebeslag bij ‘de slechtste leerlingen van de klas’. En dit Europa zal ons regels opleggen, benadrukt Van Broeck. ‘Als ons gedrag niet verbetert, dan wacht ons een gigantische boete van Europa, die de staat zal doorrekenen aan de belastingbetaler. We zullen de doelstellingen veel makkelijker halen als we meer verdicht ('denser') wonen.’

Een inwoneraantal van 11 miljoen in België is te vergelijken met de 12 miljoen van de Parijse metropool. Voor Londen is het nog wat meer. ‘Parijs en Londen kunnen zich een metro veroorloven omdat er genoeg mensen zijn per halte wonen. In ons versnipperd gebied kan je geen openbaar vervoer organiseren dat betaalbaar is. We hebben duizenden stopplaatsen met te weinig passagiers’, aldus Van Broeck.

Vlaanderen heeft 2,8% beschermde natuur en ongeveer 15% kwalitatief groen. Ter vergelijking: Engeland heeft 28,8% beschermde natuur. Rond Tienen vraagt men aan tuineigenaars of zij hun tuin voor een kwart gecontroleerd willen laten verwilderen, zodat de fruitteelt een handje geholpen wordt. ‘Dit is niet alleen naïef kikkers over wegen dragen’, aldus Van Broeck, ‘maar dit gaat om centen, om economie. Het begint op allerlei manieren niet meer zo leuk te zijn’.

Kwalitatieve transformatie

Worden we ons in de toekomst beter bewust van welke ruimte we innemen en denken we hierover na?

Worden we ons in de toekomst beter bewust van welke ruimte we innemen en denken we hierover na?

Vlaanderen pakt het problematisch ruimtegebruik aan. In 2016 stelde het het Witboek BRV of Beleidsplan Ruimte Vlaanderen voor, de opvolger van Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Het tekent een volwaardig omgevingsbeleid uit voor de komende decennia. Er is sprake van kwalitatieve transformatie op basis van ruimtelijk rendement. Vlaanderen wil het ruimtebeslag terugdringen.

Voor de 6 ha gemiddelde inname per dag van nieuwe ruimte wil Vlaanderen tegen 2025 naar een gemiddelde toename van 3 ha per dag. In 2050 moet dit 0 worden. Nog volgens het Witboek BRV hoopt Vlaanderen de uitbreiding van verharde oppervlakte tegen 2050 stop te zetten en bij voorkeur te verminderen. Dit zou in 2040 al 0 moeten zijn.

Het ruimtelijk rendement verhogen kan gebeuren aan de hand van vier grote strategieën, volgens het Witboek: intensivering (verdichting), verweving van functies, hergebruik en tijdelijk ruimtegebruik. ‘We moeten verdichten’, zegt Van Broeck. ‘Hoogbouw of hoger bouwen is één van de mogelijkheden. Een andere oplossing is rijwoningen met tuin.

Het kan alleen maar leuker worden.

Rijwoningen kunnen heel hoge dichtheden aan, maar 60 woningen per hectare is ongeveer het maximum. Tegen 60 woningen per hectare past de hele wereldbevolking in de staat Texas. ‘Vooral niet proberen, maar het zet de zaken in perspectief. We zouden compacter kunnen en binnen 30-40 jaar moeten we echt resultaat boeken’, zegt Van Broeck. Hij hoopt bij ons naar 30 tot 60 woningen te kunnen gaan per hectare. Lees binnenkort deel 2: Welke zijn de voordelen van een kwalitatieve transformatie?

 

 

Interview Freddy van Bogget: verduurzaming van bestaand gebouwenpatrimonium door ondersteuning van VME’s.

Op de Transitiearena Slim Wonen en Leven sprak Freddy Van Bogget over de mogelijkheden om gebouwen te verduurzamen. Hij sprak er over de moeilijkheid om renovaties uit te voeren in grote appartementsgebouwen. “Voor individuen is het verkrijgen van deze financiering, als zij eenmaal de beslissing genomen hebben en er de middelen toe hebben, geen probleem. In grote appartementsgebouwen is de moeilijkheid dat elke mede-eigenaar zelf naar de bank moest stappen om een lening te krijgen. Sinds begin 2016 biedt KBC de mogelijkheid aan de VME (vereniging van mede-eigenaren) om een lening te krijgen.”

 

2020

Het woningbestand in Vlaanderen telt 2,7 miljoen eenheden en aan 1 miljoen daarvan zijn er werken nodig; 300.000 zijn problematisch. Tegen 2020 moeten alle gebouwen wettelijk in orde zijn met de isolatienormen voor dakisolatie. Elk gebouw moet dan een dakisolatie hebben van minstens 4 cm. Appartementen in gebouwen die niet aan deze minimumregel voldoen kunnen niet meer verhuurd worden. Ook appartementen die niet onder het dak liggen zullen niet meer verhuurd mogen worden. Voor verkoop zijn er geen regels, je kan nog steeds kopen en verkopen als het gebouw niet in orde is. “Ik verwacht niet dat appartementen in waarde zullen stijgen als zij wel in orde zijn, ik verwacht eerder dat appartementen die niet in orde zijn in waarde zullen dalen. 2020 is eigenlijk al MORGEN en er is in België onvoldoende aannemingscapaciteit om alle gebouwen in Vlaanderen tijdig te verduurzamen. Dit kan een ook effect hebben op de prijzen voor deze werken.”

 

Uiteenlopende belangen

Iedereen heeft er dus in principe belang bij om ervoor te zorgen dat zijn gebouw in orde is met deze regel. “Dat klopt, maar het slechtste wat er nu zou kunnen gebeuren is dat men op elk dak enkel 4 cm dakisolatie gaat leggen. Aan veel van de gebouwen die nog niet voldoen aan de norm zouden ook andere werken moeten gebeuren zoals een gevelrenovatie. Enkel gaan voor de minimumnorm lijkt niet de beste beslissing. Er zou vanuit een langetermijnperspectief gekeken moeten worden naar deze renovaties. Als je dan toch werken laat uitvoeren ga dan voor meer dan de norm een kijk ineens over geen andere werken nodig zijn!”

Hoe komt het dan dat dit niet altijd gebeurt? Iedereen heeft er voordeel bij als zo’n appartementsgebouw echt in orde is. “Toch lopen de belangen van eigenaars-bewoners en eigenaars-verhuurders hier uit elkaar. Een eigenaar-verhuurder zal er eerder voor kiezen om enkel aan de minimumnorm en zo weinig mogelijk kosten te doen om te voldoen aan de norm om zoveel mogelijk rendement uit de verhuur te halen. Terwijl het voor een eigenaar-bewoner net belangrijk is dat het gebouw goed in orde op langere termijn, zij nemen typisch beslissingen die ervoor zorgen dat een gebouw binnen 30 jaar nog waardevol is. Deze dynamiek zorgt er al wel eens voor dat de eigenaars tijdens de AV (algemene vergadering) van een VME niet tot een beslissing komen.”

 

Visie + kennis van zaken

“Vaak ontbreekt het in zo’n VME aan een visie over wat er mogelijk is voor een appartementsgebouw op vlak van renovatie en architectuur waardoor een beslissing uit blijft. Iedereen heeft er wel zijn eigen mening over maar het ontbreekt aan kennis van zaken, er is altijd wel iemand die iemand kent en die maakt dan zonder evaluatie een offerte met een prijs op, zo kom je in de problemen. Er wordt veel onzin verkocht over isolatie!” Wat is er dan nodig om hier op een goede manier mee om te gaan? Welke stappen moeten er dan gezet worden? “Er moet eerst gekeken naar de huidige situatie van het gebouw, er moet een goede evaluatie van het gebouw gebeuren. Je moet dus een bestek laten opmaken en dat kost geld omdat elke situatie anders is. Dan moet je offertes aanvragen aan de juiste aannemers, niet elke aannemer kan elk type werk uitvoeren, daar moet je dus ook wat tijd in steken. En dan moet je zorgen voor de juiste gunning om deze werken uit te voeren”.

Waar loopt het dan vaak fout? “Een VME kiest op dit moment te vaak voor de goedkoopste oplossing. Er moet met meer criteria rekening gehouden worden dan enkel de prijs. Als je dan toch die werken gaat uitvoeren kan je beter ineens alles aanpakken omdat het duurste van deze werken ligt in het opzetten van de stellingen en het verwijderen van vroegere lagen. Je kan dan beter ineens voor wat meer dan de norm gaan, dat zal dan in materiaal wel meer kosten maar bijvoorbeeld de werfinrichting ga je toch moeten betalen en dat is een duur deel van de werken. Het zijn vaak de bewoners die zo’n appartement hebben gekocht als investering en die dit verhuren die het moeilijkst te overtuigen zijn om meer te doen dan het minimum.”

 

Informatie

“Een VME vergadert maar 1 keer per jaar en dan moeten alle beslissingen genomen worden. Het is dus niet verwonderlijk dat het vaak enkele jaren duurt voor de definitieve beslissing genomen wordt. Naast de beslissingen over zo’n groot renovatieproject passeren op zo’n algemene vergadering veel kleine zaken. De agenda is overvol. Het is zeer belangrijk om goed te informeren. De architect komt dan uitleggen wat de problemen aan het gebouw zijn en wat er nodig is om die op te lossen. En dan de prijs, bijvoorbeeld 3 miljoen euro, dat is veel geld. Dan kan je uitleggen hoeveel dit per appartement zal kosten, hoe dit gefinancierd kan worden en wat je daar als individu voor moet doen. Meestal is de conclusie dan dat iedereen wel de mogelijkheid heeft om dit te doen als zij willen.”

Als iedereen er belang bij heeft om deze werken uit te voeren en eigenaars meestal wel de financiële middelen hebben om deze werken uit te voeren, hoe komt het dan dat het nog jaren blijft aanslepen? “Soms gaat het om senioren die zoveel geld niet meer willen uitgeven. Zij zijn soms van mening dat het nog wel goed zal blijven, maar dan houden zij er geen rekening mee dat zij na 2020 hun appartementje niet meer zullen kunnen verhuren om bijvoorbeeld hun rusthuis te financieren. Dat zijn het soort dynamieken die spelen tijdens zo’n AV van een VME. Maar meestal draaien ook deze mensen wel bij als zij voldoende geïnformeerd worden omdat het hier meestal om hun voornaamste of enige vermogen gaat.” 

 

Experiment

Bij collectieve renovaties moet er rekening gehouden worden met de terugbetalingscapaciteit van elk individu. Maar niet elk individu krijgt even gemakkelijk een lening bij de bank om bij te dragen aan grote renovatiewerken, omdat zij bijvoorbeeld te oud zijn. Hoe kwam KBC dan op het idee om dit aan te pakken? “In het kader van Stadslab 2050 in Antwerpen werd beslist om een experiment op te zetten waarin gekeken werd of het interessant was om leningen aan te bieden aan de VME. Daardoor zouden alle eigenaars niet meer individueel naar de bank moeten lopen maar zou de VME als rechtspersoon een lening aangaan voor de renovatiewerken. Het bleek al snel dat hier erg veel interesse in was.”

Hoe gaat dit dan in zijn werk? “Het Ecohuis is in dit experiment de energiecoach, zij informeren de eigenaars en VME’s over de normen waaraan zo’n gebouw moet voldoen. Zij geven informatie tot op het punt dat de vraag komt de kostprijs. Dat is meestal meer dan dat er in de pot van zo’n VME zit. En dan komt de bank eraan te pas. Tot voor kort wilde geen enkele bank dat financieren omdat de VME een rechtspersoon is zonder vermogen of terugbetalingscapaciteit. De VME haalt haar terugbetalingscapaciteit uit de leden van de VME dus als de bewoners in gebreke blijven tegenover de VME dan kan de VME haar lening niet meer terugbetalen. In zo’n VME zitten altijd wel mensen die hun verbintenissen niet nakomen en stoppen met betalen. Dat maakt het moeilijk.”

Hoe komt het dan dat KBC toch de mogelijkheid heeft gecreëerd om als VME een lening te kunnen aanvragen? “Wij zien al langer dat het voor veel VME’s een probleem zal zijn om de deadline van 2020 te halen, net omdat het zo complex is als elk individu zijn lening moet regelen. KBC wilde dit vergemakkelijken en is groot genoeg om zoiets te kunnen regelen, dus waarom niet?”

 

Inclusie?

Het voordeel van deze lening is dat zij vanuit de VME als rechtspersoon wordt aangevraagd en dat het individu dit niet moet doen. Als individu zouden er altijd mensen uit de boot vallen omdat zij bijvoorbeeld te oud zijn. Zo maken we het ook voor deze mensen mogelijk, indien zij de middelen hebben, om hun woning in orde te houden. Een VME zorgt ook voor een zekere mate van continuïteit omdat bijvoorbeeld bij een overlijden de nieuwe eigenaar onder normale omstandigheden verder zal afbetalen voor de renovatie. In de meeste gevallen is de afbetaling voor dergelijk projecten ook niet veel meer dan 100 euro per maand, iets wat veel mensen wel kunnen betalen.

Bij de toekenning van de lening aan de VME wordt er eerst een analyse gemaakt van welke mensen mogelijk hun verbintenissen niet zullen (kunnen) nakomen. Het is niet zo dat de schulden van deze niet-betalers dan kunnen gehaald worden bij de andere bewoners, hiervoor wordt een verzekering afgesloten. De bank kan ook de VME niet aansprakelijk stellen voor wat individuen niet betalen.

Met 1 handtekening kan een lening afgesloten worden voor alle bewoners, je kan dan maar beter zeker zijn dat de syndicus weet waar hij aan begint. “Daar hebben we rekening mee gehouden, niet alle syndici zijn professionele syndici, er zijn ook bij die gewoon bewoner zijn van een gebouw, zij hebben niet altijd alle kennis in huis. KBC zorgt daarom voor een stappenplan voor de syndicus zodat die heel goed weet wat die moet doen om als de VME zo’n renovatie aanvat. Met dat stappenplan weten zij waar zij voorstaan en welke documenten in orde moeten zijn.

 

Positieve flow

Dus de mogelijkheden om zo’n renovatie mogelijk te maken zijn in orde voor de mensen die willen en kunnen. Maar zijn deze eigenaars wel op de hoogte van het feit dat deze isolatieregel er is en wat de mogelijkheden zijn? “Nee, al zijn er wel veel goede ideeën. Maar zolang je blijft worstelen met dwang en met normen en een Apocalyps die boven ons hoofd hangt kom je nooit in een positieve sfeer terecht waarin dingen mogelijk worden.”

“Er zijn genoeg architecten die mooie oplossingen kunnen bedenken met respect voor budget en betaalbaarheid, want daar gaat het uiteindelijk over! De draagkracht van de mensen is waar het om draait in deze projecten. Die is niet de hoogste maar die is ook niet onbestaande.”

“Je moet een positieve sfeer kunnen creëren en dat kan dan navolging krijgen. En zelfs dan zal het moeilijk zijn omdat er altijd mensen zijn die moeilijk in beweging te krijgen zijn of die niet in staat zijn tot constructief handelen in groep. Dat is altijd moeilijk. Maar als je een combinatie krijgt van iets dat nastrevenswaardig is en perspectief biedt dan is er veel mogelijk!”

 

‘Je hebt visionairs nodig!’

“Het is een grote worst, maar het schelletje dat jij als individu op je bord krijgt is behapbaar.”

“Het goede voorbeeld gaat moeten komen van een groep geïnspireerde vakmensen die weten waar ze aan beginnen en die voorbeelden op de wereld kunnen zetten waar mensen over zullen spreken en waar mensen van zeggen “dat wil ik ook!”, “En het is nog betaalbaar ook.” Het is een grote worst, maar het schelletje dat jij als individu op je bord krijgt is behapbaar. Dat geeft perspectief en geeft iets om over te dromen.”

 

‘Mag ik dromen?’

“Uiteindelijk droom ik ervan dat er nu een aantal voorbeelden kunnen komen van VME’s die een renovatie doen vanuit een patrimoniaal oogpunt. Dat een VME ervoor kiest om het gebouw zowel energetisch als architecturaal up to date (anno 2020) te maken. We proberen nu met steden te zoeken naar pilootprojecten.”

“Bijvoorbeeld in Leuven werken we samen met Leuven Klimaat Neutraal 2030 (LKN) en hebben we op 18 oktober een studiedag georganiseerd voor syndici en VME’s om te kijken wat de uitdagingen zijn waar we voor staan en wat de problemen zijn. De eerste twee die met een project naar LKN komen zullen we begeleiden met samen met STABO (een studiebureau), RENOTEC (een aannemer), KBC en eventueel nog met de KUL. We gaan hen helpen op de algemene vergadering om uit te leggen wat er mogelijk is en wat er nodig is. We hopen dat op die manier dat dat hele verhaal een positieve sfeer krijgt.”

“Dat is nodig omdat een van de voornaamste uitdagingen eigenlijk draait om het op een lijn krijgen van de mensen in de VME. Dat zijn de mensen die in actie moeten komen. Financiering is nu met die VME financieringsoptie geen grote hinderpaal meer.”

 

‘En als ik nu echt mag dromen?’

“Als die pilootprojecten er niet komen dan wordt deze nieuwe regelgeving een hel.”

“Je zou kunnen kiezen om op te toppen. Als je enkele verdiepingen bovenop zo’n gigantisch appartementsgebouw van 165 appartementen zoals die aan de Borsbeekbrug in Antwerpen, met 2000 vierkante meter dakoppervlakte. Je zou daar gemakkelijke tien grote appartementen bovenop zetten en die zou je voor een mooie prijs kunnen verkopen. Met de opbrengst van deze appartementen kan je een belangrijk deel van de renovatie betalen. Maar er zijn natuurlijk veel problemen te overwinnen, wat alleen maar kan als er een positieve drive is en de bereidheid van velen om mee te werken.  Om zoiets te realiseren heb je een aantal pilootprojecten nodig die tonen dat het wel degelijk mogelijk is.”

 

Schaalgrootte

Zouden we er niet over kunnen nadenken om renovaties op grote schaal aan te pakken. Veel van deze gebouwen zijn gelijkaardig, als je die allemaal tegelijk kan aanpakken kan je dat ook weer goedkoper maken. Daarvoor moet je een beweging starten.”

“Sommige appartementsgebouwen, zoals die van Amelinckx hebben geen gevelisolatie en door de plaatsing van de balkons krijg je een koudebrug die ervoor zorg dat je vochtproblemen krijgt. Om dit aan te pakken zijn er serieuze werken nodig.”

“Dit soort gebouwen zijn bovendien beeldbepalend voor een stedelijk landschap. We mogen toch hopen dat ze er niet voor zullen kiezen om na de isolatie overal plaatmateriaal tegen te zetten. Het is afdoende maar het is niet bepaald esthetisch. Ik mag hopen dat men zal denken aan een architecturaal verantwoorde bekleding. Dan zouden dat mooie gebouwen kunnen worden.”

“Als een stad daar mee over wil nadenken en wil proberen om daar elan aan te geven dan zou zij kunnen bijdragen aan een combinatie van betaalbaarheid en architecturale waarde. Het is niet moeilijk om zo’n Amelinckx gebouw te renoveren voor 10 miljoen euro maar als je er maar 2,5 miljoen euro aan kan geven en het moet architecturaal in orde zijn, dan moet je met een aantal partijen rond de tafel gaan zitten. En die gesprekken zijn ook niet altijd gemakkelijk omdat daar ook verschillende belangen mee gemoeid zijn.”

 

De rol van overheden?

Uiteindelijk lijkt het financiële aspect nog het gemakkelijkst. Een goede beslissing maken met kennis van zake op basis van een goed bestek, degelijke offertes en een goede gunning, dat is het moeilijkst. Overheden kunnen daar toch een rol in spelen door de burgers te sensibiliseren?

“Een van de discussiepunten op de Transitiearena was de rol van overheidssteun. Volgens mij mag die steun nooit de reden zijn om al dan niet de beslissing te nemen om een gebouw te verduurzamen. Het kan wel de kers op de taart zijn of een duwtje in de goede richting. De bedragen waar het hier over gaat zijn zo groot dat het onmogelijk een taak van de overheid kan zijn om dit te financieren. Het gaat hier tenslotte om patrimoniale ingrepen die louter ten gunste zijn van eigenaars van gebouwen.”

Maar de overheid heeft er toch ook belang bij dat deze gebouwen gerenoveerd worden? “Ja, daarom zie ik wel een taak van de overheid zijn om te sensibiliseren en te coachen rond verduurzaming. De overheid kan mensen te helpen om de juiste beslissing te nemen. Een overheid kan adviseren over een degelijk traject om te komen van studie, bestek, tot gunning.”

 

Kwetsbare doelgroepen

Wat doe je dan met mensen of VME’s die geen middelen en geen terugbetalingscapaciteit hebben? “Daar hebben we als bank geen oplossing voor, je kan moeilijk krediet geven aan mensen die het niet kunnen terugbetalen.” Zijn het dan niet de zwakste doelgroepen die overblijven in gebouwen die niet in orde zijn? Het zou dan toch een taak van de overheid kunnen zijn om ervoor te zorgen dat ook deze gebouwen gerenoveerd worden? “Dan moet een overheid dit al in kapitaal gaan subsidiëren want subsidiëren in rente heeft tegenwoordig bijna geen waarde meer.”

Er is dus nog een belangrijke taak weggelegd voor de overheid om het belang van deze renovaties aan te kaarten en om ervoor te zorgen dat mensen een beslissing nemen die ervoor zorgt dat er op lange termijn gekeken wordt. Wat hier een positieve invloed op zou kunnen hebben zijn pilootprojecten die vertrekken vanuit een langetermijnvisie en samenwerking tussen verschillende stakeholders, die er architecturaal mooi uitzien en toch aandacht hebben voor betaalbaarheid. 

 

Lokale overheid als choreograaf van 'De gezonde stad': een studie voor Utrecht

Foto: Architecture Workroom Brussels

Op 23 november trok gerontologe Christel Geerts (VUB), tevens politica, aan de alarmbel. Vlaanderen kijkt tegen een tekort aan van ’22.000 rusthuisbedden’ en ‘tienduizenden zwaar zorgbehoevenden’ hebben geen plaats. Lokale steden en gemeenten ondervinden steeds meer nood aan sociale woningen en zorgwoningen. En in die behoefte voorzien is nodig in moeilijke omstandigheden, in tijden van snelle vergrijzing en van algemene bevolkingsgroei.

Er is geen ontkomen aan: zorg wordt een zaak van steden en gemeenten. In Nederland stuurt de hoogste overheid sinds 2015 aan op decentralisatie van zorg naar gemeenten. Binnen het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen is het voor gemeenten mogelijk om het lokaal woonbeleid vorm te geven en voldoende aanbod te voorzien voor woonbehoeften.

Merelbeke bijvoorbeeld verving onlangs BPA Nr 1 ‘Stationswijk’ door het RUP Merelbeke-Station. De nulmeting in Merelbeke van 2007 stelde toen een sociaal woonaanbod vast van 2-18%. Raming van de woonbehoefte wordt in stedelijke gebieden beschouwd als een minimum behoefte. Het RUP bevestigt dat Merelbeke tussen 2013 en 2025 voor sociale woningen een inhaalbeweging dient te realiseren.

Cijfermatige doelstellingen voor zorgwoningen ontbreken nog. Wel stelt de nota van RUP Merelbeke Station  dat de sterk groeiende groep van ouderen en oudste ouderen (80+) niet alleen zal toenemen, maar dat deze groep vragende partij is voor kleinere woningen of een aangepaste woonvorm. Kortom, reële noden, maar de toename van zulke woonvormen is nog niet uitgetekend.

Weten lokale overheden voldoende hoe zorg het best wordt aangepakt? En zijn het altijd rusthuizen en rusthuisbedden die wij nodig hebben? Welke andere vormen van zorg zijn mogelijk? Waar speelt zorg zich precies af in woon-, werk- en recreatiegebieden?

Stad Utrecht trok dit na, in een studie naar zorg binnen haar grenzen, in opdracht van IABR (Internationale Architectuur Biënnale Rotterdam) en de gemeente zelf. Belgische onderzoekers, Architecture Workroom Brussels en De Smet Vermeulen architecten uit Gent, werkten eraan mee.

‘Gezonde Wijkaanpak’

Wat betekent voor Utrecht de verschuiving van zorg naar de gemeente? Dat zorg ‘vermaatschappelijkt’ of het veel meer moet hebben van sociale netwerken. Als één van de eerste steden in Nederland investeerde Utrecht in de ‘Gezonde Wijkaanpak’. Dit zet breed in op een aantal dingen: ‘meedoen, leefstijl, leefomgeving en toegankelijke zorg en ondersteuning’. Verder ook op ontmoeting en verbinding, zoals enkele plaatselijke initiatieven tonen.

Utrecht doet het goed, maar er is ruimte voor verbetering. Hoewel de stad hoog scoort op gezondheid, stelt ze nog grote ‘schommelingen, ongelijkheden en contrasten’ vast tussen wijken inzake gezondheid en levensverwachting. Deze studie bestudeerde zowel een slecht scorende als een middelmatig scorende wijk. De slecht scorende wijk bleek de hoogste zorgkosten te hebben van Nederland en te kampen met problemen zoals obesitas.

Sommige grotere uitdagingen moeten elke stad of gemeente bekend in de oren klinken. Nu al kloppen grote zorgverzekeraars In Nederland aan bij gemeenten om zorgtaken binnen te halen. Als de gezondheidseconomie in handen komt van een klein aantal grote spelers, wordt dan voldoende rekening gehouden met lokale noden en kleinschalige initiatieven? Hoe kunnen grote spelers mee worden ingeschakeld voor goede initiatieven voor burgers in een stad?

Het onderzoek keek naar de zorgspelers en naar de allocatie van de financiering. Vandaag gaat in Nederland ca. 60% naar de Zorgverzekeringswet, waarvan 50% naar tweedelijnszorg, namelijk ziektebestrijding in ziekenhuizen (30% van het totale zorgbudget). Langdurige zorg neemt 27% van het totale zorgbudget in.

Eerstelijnszorg is de zorg waarmee de burger het meest contact heeft. Hier vallen onder: thuiszorg, wijkverpleging en jeugdhulpverpleging. Wat blijkt? Eerstelijnszorg, dat gedeelte dat naar de gemeenten is toegeschoven, ontvangt slechts 11% van alle middelen uit zorgpremies en overheidsbijdragen. De studie stelde: ‘de burger staat dus een stuk minder centraal bij de verdeling van het geld’. De cijfers tonen dat de nadruk ligt op ‘CURE’ en minder op ‘CARE’.

Eerstelijnszorg is nog altijd veel goedkoper dan tweedelijnszorg. Wat als een beleid inzet op ‘CARE’ en werk maakt van zorgzaamheid, en bijvoorbeeld ook sociale vereenzaming aanpakt? Want de studie stelt dat mensen geen aandoening hoeven te hebben om zich mentaal slecht in hun vel te voelen en omgekeerd, dat mensen met een aandoening nog goed sociaal kunnen functioneren.

Een andere uitdaging is consolidatie, waar zorgverzekeraars op hameren of zorgspelers extra druk over opleggen. Het gevolg van fusies, bv ziekenhuizen en artsenpraktijken, is dat de afstand van mensen tot eerstelijnszorg groter wordt. In Utrecht vielen door bezuinigingen in de stad verzorgingstehuizen weg ‘met een goed functionerend aanbod van functies, waarvan ook de wijk profiteerde’. Hier werden genoemd: ‘buurtrestaurants, spelkamers en ontmoetingsruimten’.

Volgens de onderzoekers voorziet reguliere stadsontwikkeling niet automatisch in de nodige ruimte waar op lokaal niveau aan kwalitatieve zorg kan worden gedaan. Investeerders, ontwikkelaars en ook steden en gemeenten brengen leegstaand vastgoed al in rekening als financiële opbrengst ten voordele van nieuwe ontwikkeling elders, zonder na te denken over maatschappelijke invulling. Daar moet hen dus worden opgewezen.

Het antwoord ligt volgens deze studie in de ontwikkeling (en het bewaken) van voldoende open en collectieve ruimten. Die zijn niet alleen goed voor de sociale interactie in wijken, maar ook voor eerstelijnszorg en voor de ontwikkeling van allerlei nieuwe lokale initiatieven en startups.

De lokale overheid kan choreograaf van coöperatieve stadsontwikkeling zijn. Diverse actoren, die vaak uiteenlopende ambities en investeringsmogelijkheden hebben, kunnen (en moeten) allemaal betrokken worden bij gebieds- en wijkontwikkeling en zorg. De stad moet partijen samenbrengen om na te denken over alternatieve ontwikkeling- en verdienmodellen. ‘Dit vereist een horizontaler speelveld tussen de markt, de overheid en de civil society’.

Gemeenten moeten streven naar een ‘atlas van woonzorgvormen, waarin nieuwe vormen, dus vormen van de toekomst, een plaats hebben’. Het ‘verzorgingshuis uit de jaren 1970’ als zorginstelling zal worden vervangen door thuis- en mantelzorg. Daarnaast zijn ook collectieve woonvormen en collectieve ruimten nodig. Het moet niet altijd ver worden gezocht. Met kleine ingrepen zijn al grote verbeteringen mogelijk.

Eén Utrechts project is een project van collectief wonen voor mensen met dementie. Daar bedacht een kunstenaar een nachttuin, die bewoners ’s nachts vrij kunnen bezoeken. Dankzij die tuin en de toegang ertoe, ook ’s nachts, sliepen de bewoners tijdens andere nachten beter door en hoefden ze minder slaapmedicijn. Een ander project is het opknappen van de toegangen tot flats. Een zorghotel springt in het gat tussen het ziekenhuis en verpleging thuis; een ander project is een mantelzorger die zelf een logboek mag bijhouden.

Vitale coalities: gezonde verdichting in Merwede

In de Merwedekanaalzone, vlakbij de binnenstad van Utrecht en het Centraal Station, vertrekt deze studie van verdichting. In die zone hebben creatieve ondernemers en buurtorganisaties elkaar gevonden in een initiatief genaamd ‘MeerMerwede’. Zij kijken wat ze binnen deze zone kunnen doen. Het is een gebied waar woninguitbreiding is gepland: 4000 à 6000 nieuwe woningen worden er in de toekomst verwacht. Er komt dus zeker verdichting. Welke is de plaats van gezondheid in deze initiatieven? En is verdichten gezond?

De Merwedekanaalzone ontstond in de negentiende eeuw, maar raakte door het Amsterdam-Rijnkanaal in onbruik. In de twintigste eeuw vestigden er zich distributiebedrijven, die nadien ook weer vertrokken. Sindsdien namen projectontwikkelaars opties op de vrijgekomen ruimte in deze zone.

De aanbeveling is dat projectontwikkelingen collectieve ruimte integreren, waar plaats is voor ontmoeting, leren, en het tegengaan van eenzaamheid in een wijk. Dat betekent dat de ontwikkelaar een stuk financieel rendement opgeeft in ruil voor maatschappelijk rendement. Deze studie vraagt dat voor projecten ook een ruimtelijke en maatschappelijke visie wordt ontwikkeld, het liefst vanuit coproductie door verschillende partijen, zoals beleggers, de gemeente en lokale initiatieven.

Ontwikkeling voor beleggers (zorgverzekeraars) is kijken hoe zij aan preventie kunnen doen, door mee te werken aan verbeteringen inzake gezondheid op lokaal vlak. Dit kan door een ‘overmaat aan vastgoed’: vastgoed met een maatschappelijk kantje, waar een collectief aspect aan zit of aanzet tot buurtrelaties. Het betekent afstappen van de automatische keuze voor individuele woningen. Voor de gemeente is ontwikkeling meer dan alleen een zaak van ‘grondposities of financiële onderhandelingen’.

In deze zone nemen lokale initiatieven die naast financiële ook maatschappelijke doelstellingen hebben, zoals het voorzien van sociale netwerken en creatieve werkplekken, soms tijdelijk hun intrek in leegstaad industrieel vastgoed. Dit is het geval voor Vechtclub XL in deze kanaalzone.

Ontwikkeling volgens lokale initiatieven is kijken of een gebouw of gebied bepaalde financiële stimuli kan krijgen, zodat hun maatschappelijke relevantie permanent verankerd kan worden.

Verdichten kan, stellen de onderzoekers. De bouwopgave moet niet afschrikken. Wel is nodig dat verschillende partijen samen rond de tafel zitten omtrent stadsontwikkeling. Meer mensen samenbrengen op één plek geeft ook een groter draagvlak aan lokale voorzieningen voor wonen, werken, winkelen en ontspannen. Ja, stelt de studie, verdichten is gezond.

Bouwen aan de gezonde stad in Overvecht

Overvecht is een naoorlogse hoogbouwwijk in Utrecht met veel sociaal-economische problemen. In het hart van de wijk ligt een winkelcentrum waar mensen vooral met de auto naartoe komen. De wijk is sterk ingericht op die auto. Er spelen verschillende uitdagingen: werk, gezondheid, integratie, mobiliteit. Onderwijs en zorg waren er aanvankelijk goed ingebed, maar dit nam af, naarmate scholen fuseerden en lokale zorgplaatsen verdwenen ten voordele van grote ziekenhuizen.

De opbrengst van oude schoolgebouwen zit voor de gemeente al vervat in de kost voor nieuwe scholen. Als scholen en lokale zorgvoorzieningen vervallen, zullen zij in de logica van klassieke (immobiliën)ontwikkeling vervangen worden door individuele huizen met tuin. Dit zet druk op de collectieve ruimte en op de groenruimte. De aanbeveling is niet alle ruimte zomaar op te geven, maar te behouden als collectieve ruimte en naar maatschappelijke invulling te kijken. Kan de gemeente terug inzetten op hun maatschappelijk potentieel?

Strategische verdichting op één plek kan betekenen dat elders open ruimte kan worden gevrijwaard. In plaats van individuele huizen zou men toch weer kunnen kiezen voor hoogbouw op goed gekozen plekken, met de keuze voor een sociale laag op het gelijkvloers, of, eenvoudiger soms, extra brede entreeruimtes, die polyvalent kunnen worden ingezet als marktplaats of kunstgalerij.  

In Overvecht bewoog er ook al iets en trokken enkele organisaties in leegstaande gebouwen: kunstenaarsateliers, een skatepiste, een danszaal en een festival. Die nieuwe gebruikers van die panden willen er graag blijven, maar zonder een dure huur te betalen. Welk ontwikkelingsmodel is hier mogelijk via samenwerking tussen de gemeente, investeerders en pioniers? De studie duidt mogelijkheden aan: bewaak de bestaande groenruimte aan de rand van Overvecht met plaats voor tuinieren; voorzie naast de Reuzenhal parkeerplaatsen voor auto’s in de hoogte; voorzie nieuwe woningblokken met binnentuin; voorzie wonen bovenop winkelcentra, zodat functies vermengd worden; werk de auto zoveel mogelijk weg; plaats twee nieuwe woontorens op een goed gekozen plaats, met zorgfuncties op het gelijkvloers.

Samenwerking

Deze studie eindigt met enkele grote principes en met een aantal concrete aanbevelingen die doorheen het boek worden aangeraakt. Ze kunnen zo worden opgepikt door steden en gemeenten die niet weten waar te beginnen. Mooi is dat lokale initiatieven –vaak de pioniers op een verlaten site– een echte plaats krijgen in deze studie aan de onderhandelingstafel, samen met lokale overheden en investeerders/ontwikkelaars. Zorgontwikkeling, net als stadsontwikkeling, is in deze studie een zaak van samenwerking.

IABR.jpg

1. Zorg voor een gezonde basis. Versterk lokale initiatieven; zij zijn de motor van een gezonde stadsontwikkeling. Zorg ervoor dat eerstelijnszorg voldoende dicht bij de mensen staat. Besteed lokale teams aan. Moedig nieuwe woonzorgvormen aan, kijk wat er is gebeurd in het verleden (Utrechtse hofjes).

2. Creëer overmaat. Overmaat in vastgoedontwikkeling: leg maatschappelijke eisen op. Benut afgeschreven ruimte; plan buurtfuncties. Maximaliseer wonen op de juiste plekken, ook op het dak van shoppingcentra.

3. Verover de verkeersruimte op de auto. Stimuleer gezond bewegen en wandelen. Zorg voor alternatieven voor te duur ondergronds parkeren.

4. Koester zelforganisatie. Stimuleer investeerders en zorgverzekeraars om bij te dragen tot een gezondere stad. Begeleid de professionalisering en permanentie van succesvolle tijdelijke initiatieven.

5. Behoud door ontwikkeling. Niet zomaar slopen. Benut het maatschappelijk potentieel van buurtgebouwen. Werk samen: doe aan coproductie (pioniers, stad, investeerders) en ontwikkel samen. Zoek naar alternatieve ontwikkelings- en financieringsmodellen.

Lit. IABR-Atelier Utrecht: De Gezonde Stad, Van Cure naar Care. Transities in de gezonde stad Utrecht. Red. Els Vervloesem en Rinske Wessels. IABR/UP, 2016.

Foto's: Architecture Workroom Brussels

CLT Gent pioniert in Meulestede-Noord: 'Het is allemaal zo nieuw'

CLT Gent werd recent gecoacht door Oksigen Lab/iPropeller. Hoever staat dit project, en hoe verliep de coaching? Samenlevingsopbouw werkt op projectbasis gemeenschapsversterkende initiatieven uit. Doel is dat deze zoveel mogelijk zelfstandig worden. Bekend zijn bijvoorbeeld de belbus, de strijkateliers, en in Gent een aantal sociale restaurants. Samenlevingsopbouw werkt ook op huisvesting: op koop, noodkoop en huur. Ze werken op drie aspecten: huisvesting, renovatie en rollende fondsen (systeem van subsidieretentie met meerwaardeberekening). In alle projecten gaan ze op zoek naar gemeenschapsfuncties.

De essentie van community land trust is eigendom van grond, waarop een woning komt of staat, te scheiden van de eigendom van het gebouw. De grond komt in gemeenschappelijke eigendom. Mensen kopen bakstenen; de grond blijft in het beheer van de trust of stichting. Bij CLT Gent komt de grond in een private stichting, terwijl de bewoners van het gebouw zich groeperen in een vzw. De stichting is nog niet opgericht, maar drie partijen staan klaar om dit te doen.

CLT of Community Land Trust werd afgekeken van Amerika. Zowel mensen uit België als Londen bezochten een Amerikaans project en ontwikkelen dit in hun eigen land, met aanpassingen. ‘In het CLT-project in de VS ligt niet zoveel nadruk op het collectieve als wij wel willen benadrukken, maar meer op dienstverlening,’ aldus Emma. CLT Gent vertrok van een idee, niet van een concreet stuk grond. Voor Vlaanderen is dit een pilootproject. ‘Elders in Vlaanderen zijn anderen ook geïnteresseerd in CLT, maar alle kijken ze de kat uit de boom. Ze volgen hoe wij het ervan afbrengen.’

CLT Gent vzw wenst koopwoningen te ontwikkelen voor lage inkomensgroepen. Dat is geen evidentie, want de overheid investeert niet echt in koop voor kansengroepen. ‘Er zullen altijd mensen overblijven die niet in het koopsysteem terecht kunnen. Daarvoor zoeken wij andere oplossingen, zoals cohousing en sociale huur. Dat is wel opgenomen in het ministeriële raamwerk voor collectief wonen.’

CLT Gent ziet Community Land Trust als een nuttig onderdeel in de woonladder. ‘Er is sociale en private huur en sociale en private koop. Wij vinden vandaag de kloof tussen huren en kopen te groot. Kopen in steden wordt stilaan onmogelijk. Dit systeem ligt een beetje tussen huur en koop in.’

Mensen die bij CLT Gent aankloppen durven het niet aan om een huis alleen te kopen en kiezen voor een graad van collectiviteit. ‘Ons project is geen cohousing in strikte zin. Enkele aspecten zijn vergelijkbaar, zoals een gemeenschappelijke fietsstalling of wasplaats. Anderen kunnen niet kopen, maar vinden net binnen dit systeem goedkopere woningen dan op de private markt, omdat de grond eruit blijft’, aldus Emma.

Tien jaar wonen in een CLT-project geeft mensen misschien de kans om kapitaal op te bouwen, hoopt CLT Gent. ‘Voor velen is het een opstap, anderen zullen wel een heel leven in zo’n project wonen. In de VS zien we een nog veel breder woonveld, van daklozenopvang over huur, coöperatieve woonvormen en koop. Ouderen maken er vaak de omgekeerde beweging, naar minder kapitaalsintensieve woonvormen.’

De vzw plant in Meulestede-Noord een sociaal en gemeenschappelijk woonproject dat een dertigtal woningen omvat, een gemeenschappelijke tuin (1.500 m2) en een gebouw met een publieke functie voor de buurt. ‘Het is stadsvernieuwingsgebied, een wijk die opgewaardeerd wordt.’

Berekend volgens de huidige conjunctuur passen de bewonerskeuzes in het bouwprogramma. ‘De wijk Meulestede heeft een grote groep sociale huurders, meer dan 30% zestigplussers, is zeer slecht ontsloten door het openbaar vervoer (één bus in lange verbinding, met grote vertragingen tot gevolg) en heeft geen winkels meer’, verklaart Emma. ‘Als wij een honderdtal mensen vroegen wat ze nodig hadden, bleek het antwoord: “winkels, winkels, winkels” en “een winkel met een sociaal karakter, waar je een praatje kan slaan”. Wij onderzoeken nu een coöperatieve supermarkt met een buurtfunctie.’ CLT Gent hoopt eind 2016 de oproep naar ontwerpers te lanceren.

Vlaams minister voor wonen Homans crëeerde bij decreet een proeftuin van vijf jaar (uitbreidbaar) voor collectieve woonvormen, waarbinnen organisaties beleidsaanbevelingen kunnen doen. CLT Gent bestudeerde in de afgelopen twee jaar de Vlaamse wooncode en maakte een oplijsting van alle artikels die een probleem vormen voor community land trust. Dit zijn onder andere de artikels die bepalen dat een sociale huisvestingsmaatschappij niet mag samenwerken met een niet-erkend woonactor.

CLT Gent is als woonactor nog niet erkend. ‘Da’s een moeilijkheid’, zegt Emma. ‘Wij hebben twee aparte structuren, terwijl CLT Brussel als erkende woonactor gerwoon subsidies krijgt. Wij kregen wel een regelgevende facilitering. Wij moeten altijd op zoek naar de middelen voor personeel via subsidiedossiers. Samenlevingsopbouw staat gedurende zeven jaar personeel af, maar we moeten nadien zelfbedruipend zijn.’

Het coachingstraject met Oksigen Lab had enkel betrekking op koop. Voor CLT Gent stelde de coach een businessplan op en de grote lijnen van een financieel plan, dat nog moet worden uitgewerkt. “Om eigen personeel te bekostigen moet je je inkomsten bij de bewoners halen”, zei de coach. Dit was ontnuchterend. ‘Dit doen we niet graag in het geval van kwetsbare bewoners’, zegt Emma. ‘Maar we weten dat we dit in de contracten met de bewoners zullen moeten verwerken. Onze middelen komen maar binnen na een lange termijn, als de eerste woningen verkocht worden.‘

'Het coachingstraject heeft ons ook geholpen om een duidelijke visie en missie te formuleren hoe zo'n CLT-model kan groeien en kan bijdragen tot structurele impact in Gent. Deze oefening liet ook toe om verder te kijken dan Meulestede-Noord en een business- en organisatiemodel uit te bouwen dat kan worden opgeschaald.'

CLT Gent en Samenlevingsopbouw Gent zijn alleszins vragende partij bij de overheid voor het toestaan van rollende fondsen. Dit vraagt een andere manier vandenken, want de middelen keren maar na 10 à 15 jaar, wat de legislaturen overstijgt. ‘Wij bepleiten rollende fondsen voor gebruik op stedelijk niveau en in stadsvernieuwingsprojecten.’

‘Onze coach vroeg ook: “waarom spiegel je de verkoopprijs aan de marktwaarde?” Daar zijn we nog niet volledig uit. Stel, je koopt vandaag koop je een appartement voor 100.000 EUR. Binnen dertig jaar wordt het geschat op 200.000 EUR. De eerste 100.000 gaat terug naar de koper plus 25% van de meerwaarde, terwijl de resterende 75% binnen het systeem blijft om bewoning betaalbaar te maken voor de volgende eigenaar.’ Wat als de marktwaarde niet stijgt? ‘Dan blijft het gelijk, net zoals mensen gehuurd zouden hebben en hun huurgeld terug hebben.’

CLT Gent voert gesprekken met een sociale huisvestingsmaatschappij die woningen voor CLT wil bouwen. De sociale huisvestingsmaatschappij is enthousiast over het voorstel tot bouwprogramma en de actieve participatie van bewoners aan het project. 'Voor huisvestingsmaatschappijen kan CLT een manier zijn om aan sociale koop een nieuwe invulling te geven. Misschien is er nog wat koudwatervrees, want het is allemaal zo nieuw.’

Bron: www.cltgent.be

Bron: www.cltgent.be